🧨 [특수물건 시리즈②] 허위 유치권, 이렇게 대응하라 – 실전 투자자의 명도 전략

낙찰받고 보니 “유치권 주장 중”…
하지만 공사한 흔적도 없고, 업체도 없어진 상태?
→ 허위 유치권일 가능성이 매우 높습니다.

이번 글에서는 유치권이
성립되지 않을 때의 대처법,
즉, ‘허위 유치권’에 대한 실전 대응 전략을 알려드릴게요.

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✅ 유치권, 등기 없이도 주장 가능하지만…

앞서 1편에서 설명드렸듯
유치권은 등기 없이도 성립합니다.

그래서 악성 점유자들이
이를 통행세처럼 악용하는 경우가 적지 않죠.

❗ 이런 경우 허위 유치권일 수 있습니다

• 공사계약서, 세금계산서 등 채권 증빙 없음
• 실제 점유자가 공사와 무관한 사람일 경우
• 소유자가 직접 점유하면서 유치권을 주장하는 경우
  (소유자 본인은 유치권 성립 불가)

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👀 허위 유치권, 이렇게 검증하자

🔍 ① 현황조사서 + 현장 방문

• 현황조사서에 “유치권 주장”만 기재되어 있다면
  → 반드시 현장 방문해서 누가 점유하고 있는지 확인해야 합니다.

✔️ 점유 중인 사무실 간판,
전기·수도 사용 내역,
현장 인터뷰까지 가능하면 해보세요.

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📄 ② 공사 관련 서류 확인

유치권이 진짜인지 확인하려면,
공사업체가 다음을 입증해야 합니다:

• 공사 계약서
• 세금계산서
• 공사 견적서 또는 납품서
• 지급 청구서
  → 이 중 하나도 없으면 허위일 가능성↑

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🧑‍⚖️ 허위 유치권, 실전 대응 전략

⚖️ 1. 인도명령 신청

“점유자가 권원(법적 근거) 없이 점유하고 있다”는 사실을
법원에 입증하면, 인도명령이 나올 수 있습니다.

✔️ 유치권의 성립요건(점유, 채권, 관련성)을 검토한 뒤
→ 서류와 함께 법원에 신속하게 인도명령을 신청하세요.

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🔨 2. 강제집행 준비

• 인도명령 확정 후,
  이행하지 않으면 집행관을 통해 강제집행을 신청합니다.
• 집행 전에는 경고장이나 내용증명도 보내어
  불필요한 법적 충돌을 줄이는 것이 좋습니다.

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🚔 3. 위계에 의한 집행방해로 고소

유치권이 명백히 허위인 경우,
→ 형사 고발도 가능합니다.

“실체 없는 유치권으로 낙찰자의 점유를 방해했다”
→ 집행방해죄로 수사 의뢰 가능

✔️ 경찰에 고소장을 제출하면
→ 조사 후 형사처벌이 가능하며,
→ 통행세 요구 등의 민사 손해배상 청구도 병행할 수 있습니다.

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💡 실전 꿀팁: 법원에서 자주 보는 ‘허위 유치권’ 유형

유형 설명 대응 전략

무자료 공사	공사비 증빙 없음	유치권 불성립 주장 + 인도명령
본인 점유	소유자가 직접 점유하며 유치권 주장	유치권 성립 불가 + 명도 가능
오래된 공사	공사일로부터 수년 경과	채권 소멸시효 적용 가능성 검토

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①

유치권이 붙은 물건, 들어가도 될까?

https://auctionguide.tistory.com//147

 

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📘 다음 예고

🔜 [특수물건 시리즈③ – 유치권보다 더 무서운 유치권 가처분?]
이번엔 ‘유치권’ 주장만이 아니라
유치권 가처분 등기까지 된 물건에 대한
고난도 실전 대응 전략을 다룹니다.

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