경.공매 물건 분석

✅ 2025년 청라국제금융단지 한양수자인레이크블루 아파트 경매 투자 분석 지침

은퇴후경매 2025. 4. 10. 10:11
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사건번호: 2024타경539264
매각기일: 2025.04.24 (2차)
작성일: 2025.04.10 / 최신 시장 트렌드 반영 완료

🔍 1. 투자 개요 요약

항목 내용

소재지 인천광역시 서구 청라한내로 132, 645동 801호
단지명 청라국제금융단지 한양수자인 레이크블루
전용면적 84.644㎡ (약 25.6평)
감정가 864,000,000원
최저입찰가(2차) 604,800,000원 (70%)
낙찰 보증금 60,480,000원
사용승인일 2019.01.30
입찰기일 2025.04.24 (목) 오전 10시
말소기준권리 근저당 2020.07.06
임차인 손세현 / 대항력 없음 / 배당요구 완료

📈 2. 2025년 4월 현재 시장 트렌드 (수도권·청라 기준)

🏙 수도권 부동산 시장 흐름

  • 금리 동결(3.25%) → 실수요는 존재, 투자 수요는 관망세
  • 전세가율 회복세: 전세 수요 증가로 플러스피 조건 가능
  • 실거래가 기준 상승 전환 지역 증가, 특히 인천 일부 신도시
  • 정책 방향: 금리 인하 전망에 따라 하반기 투자심리 반등 가능성 높음

🏢 인천 청라 경매시장 동향

  • 낙찰가율 평균 89~91% 수준
  • 입찰 경쟁률 평균 9~11명 수준 (최근 한달 14명 초과 사례 다수)
  • 청라국제도시역·하나금융타운·GTX-D 기대감 여전
  • 1회 유찰 시 저가 입찰 기회 형성 → 지금은 진입 적기

🏗 3. 입지 및 개발 가치 분석

항목 내용

단지규모 1,534세대, 고급 커뮤니티(피트니스, 골프장 등 포함)
교통 BRT 역세권 / 인천1호선 연장 / GTX-D 예정지 인접
생활환경 스타필드 청라, 호수공원, 국제병원, 국제학교
개발호재 하나금융타운 완공 / 의료복합타운 추진 / 국제업무지구

💡 청라 내 대표 랜드마크 단지 중 하나로, 거주 선호도 높음

📊 4. 시세 및 낙찰가 분석

📈 실거래가 (전용 84㎡ 기준, 2024~2025)

  • 최고가: 12.0억 (2023 말)
  • 평균가: 8.2억
  • 최근 거래: 7.8억~8.5억

💬 현재 호가 (2025.4 기준)

  • 매매: 8.3억 ~ 11.5억 (보합~소폭상승세)
  • 전세: 4.8억 ~ 6.8억 (평균 5억 내외)

📉 낙찰가 제안 (수익률 기반)

  • 제안가: 6.8억 ~ 7.0억
    • 감정가의 78~81%
    • 실거래가 기준 85% 이하로 입찰 시 수익률 확보 가능
    • 전세 활용 시 실투자금 1.8억 이하 가능

💰 5. 수익성 분석

💸 임대 수익률

  • 보증금 3,000만 / 월세 145만 원 기준
  • 연 수익 1,740만 원 → 수익률 약 2.88%

📈 매매 차익 수익률

  • 예상 매도가: 9.2억
  • 낙찰가: 7.0억 → 차익 2.2억 이상
  • 명도비·리모델링·취득세 포함 후 실수익 약 1.9억
  • ROI 약 27.1%

⚖ 6. 권리 및 명도 분석

📋 임차인 정보

  • 손세현 / 2024.02.26 전입 및 확정일자 / 배당요구 있음
  • 보증금 3천 / 월세 145만 원 / 대항력 없음
  • 점유 중 → 명도 필요

✅ 명도 전략

  • 소액임차인 / 배당 요구 완료 / 인도명령 가능성 100%
  • 보증금 전액 배당시 명도비 최소화
  • 협상 또는 강제집행 모두 유효한 전략

🚨 7. 리스크 점검 및 대응 방안

리스크 항목 내용 및 해결 전략

입찰 경쟁 청라 인기 지역으로 경쟁 치열 → 7.0억 초과 시 과감히 포기 권고
개발 지연 GTX-D 확정 지연 이슈 지속 → 단기차익보다 전세 전략 병행 추천
동일 평형 과다 공급 84㎡ 물량 다수 → **간단 리모델링(1,000만 내외)**로 경쟁력 확보

✅ 8. 전략적 투자 판단

항목 평가

입지 ⭐⭐⭐⭐☆
수익성 ⭐⭐⭐⭐☆
명도 리스크 ⭐⭐⭐⭐⭐ (대항력 없음)
유동성 ⭐⭐⭐⭐☆ (전세가율 70% 이상 확보)
적정 입찰가 7.0억 이하 추천

🔚 최종 판단

✔ 7.0억 이하 낙찰 시 적극 참여
❌ 7.3억 이상 과열 시 철회 권장 (수익률 급감)

🧾 9. 실전 체크리스트

  1. 📅 입찰일: 2025.04.24 (2차)
  2. 💰 보증금: 6,048만 원 준비
  3. 📈 입찰가 설정: 6.8억 ~ 7.0억
  4. 🧾 명도 전략: 협의 후 인도명령 대비
  5. 🛠 매도전략: 전세→매도 or 리모델링 후 즉시매각
  6. 📉 비용 예측: 취득세+리모델링+기타 = 약 2,000만 원

 

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