[지분경매 시리즈 32편]점유 중인 공유자의 거주권과 낙찰자의 대응 전략
이번 글은
[지분경매 시리즈 32편] 점유 중인 공유자의 거주권과 낙찰자의 대응 전략
입니다.
지분경매로 건물을 낙찰받았지만, 그 안에 기존 공유자가 살고 있다면 어떻게 대응해야 할까요?
점유 공유자의 권리와 낙찰자의 권리가 충돌하는 상황에서
어떻게 대응해야 할지 전략적으로 풀어드립니다.
📌 이전 글을 보고 싶다면?
👉 [지분경매 시리즈 31편] 지분낙찰자의 사용·수익권, 어디까지 가능한가?
https://auctionguide.tistory.com/210
👨👩👦 공유자 중 누군가가 점유하고 있다면?
지분을 낙찰받은 부동산에 기존 공유자가 거주 중이라면,
낙찰자는 마음대로 들어가거나 사용하지 못합니다.
공유자의 점유권과 주거권은 민법상 보호받기 때문입니다.
📌 민법 제265조
“공유자는 공유물의 전부를 지분에 따라 사용 수익할 수 있다.
다만 다른 공유자의 권리를 해하지 않는 범위에서이다.”
즉, 기존 공유자도 점유할 수 있고,
새로운 낙찰자도 점유하려면 협의하거나 분할해야 한다는 말입니다.
🔍 상황별 대응 전략
✅ ① 기존 공유자와 협의 시도
가장 먼저 할 일은 협상입니다.
- 점유 공유자에게 이사비 또는 사용대가를 제시
- 일정 지분을 다시 매입하거나 매각 협의
👉 만약 상대가 협의에 긍정적이라면 가장 빠르고 효율적인 방식입니다.
❌ ② 공유자가 협의 거부 시
이 경우 낙찰자는 법적 조치를 고려해야 합니다.
🔨 1. 공유물분할청구 소송
공유 상태를 끝내고 단독 소유로 만들기 위한 소송입니다.
- 현물 분할: 건물 구조상 가능할 경우
- 현금 분할(경매): 대부분 이 방식
👉 공유물분할청구 후 강제경매 절차로 가는 경우가 많음
⚠️ 2. 강제퇴거 불가
기존 공유자는 자신의 권리를 행사 중이기 때문에,
법원에서 “점유이전청구”는 거의 받아들여지지 않습니다.
💼 실제 사례로 보는 대응 전략
사례: 2인 공유 주택 – 1/2 지분 낙찰
- 공유자 A: 기존 점유 (주거 중)
- 낙찰자 B: 1/2 지분 낙찰 → 입주 시도
- A: 입주 거부
- B: 공유물분할청구 제기 → 소송 결과, 경매 결정
- B: 경매로 전체 낙찰, 단독 소유 → 입주 성공
📌 포인트
처음에는 들어갈 수 없었지만,
결국 법적 절차로 단독 소유권을 확보한 케이스입니다.
🧠 현실적인 조언
- 지분낙찰 후, 공유자가 점유 중이라면 절대 무단 진입하지 마세요.
→ 오히려 민사상 손해배상 대상이 될 수 있음. - 협의가 안 되면 공유물분할청구 소송이 유일한 출구입니다.
- 점유자가 고령자, 장애인, 기초생활수급자라면
→ 법원이 강제분할에 신중해지는 경향도 고려해야 합니다.
📋 핵심 요약
상황 낙찰자의 대응 결과
| 공유자 협조 O | 협의 or 매입 | 빠른 수익화 가능 |
| 공유자 협조 X | 공유물분할청구 | 소송 후 해결 |
| 점유자 약자(고령 등) | 강제 분할 제한 가능성 | 장기화 가능 |
✍️ 마무리하며
지분경매는 법률 지식과 협상 기술이 동시에 요구되는 영역입니다.
단순히 저렴하다고 낙찰을 받으면, 점유 문제로 수익 실현이 수년 이상 지연될 수 있습니다.
반드시
- 누가 점유하고 있는가?
- 협상 여지가 있는가?
- 분할이 가능한 구조인가?
이 3가지를 분석한 뒤 진입하시길 추천드립니다.
📌 다음 글 예고
👉 [지분경매 시리즈 33편] 공유물분할소송, 소요 시간과 비용은 얼마나 들까?