인천 운서동 다섬프라자 2층 상가 경매 분석(2024타경1004)

 

 

안녕하세요, 부동산 경매와 수익형 투자에 관심 있는 분들을 위한 실질적인 정보를 드리는 시간입니다!

오늘 다룰 주제는 인천 중구 운서동 다섬프라자 2층 201호 근린상가(2024타경1004)입니다. 이 상가는 2025년 3월 14일 인천지방법원에서 경매가 시작되는데요, 낙찰 후 직접 운영을 계획한다면 어떤 업종이 적합할지, 그리고 인근 2층 상가 매매 시세는 어떤지까지 종합적으로 분석해 보겠습니다. 경매 투자와 창업을 동시에 노리는 분들께 유용한 인사이트가 되길 바랍니다!

경매 물건 스펙: 다섬프라자 2층 201호를 파헤쳐 보자

먼저 이 상가의 기본 정보를 정리해 봤습니다:

• 위치: 인천 중구 운서동 2790-1, 다섬프라자 2층 201호 (도로명: 신도시남로149번길 17)
• 감정가: 3억 원 (대지권 9,000만 원 + 건물 2억 1,000만 원)
• 최저 매각가 (1차): 3억 원 (100%)
• 면적: 대지권 43.59㎡ (13.19평), 건물 133.37㎡ (40.34평)
• 상태: 근린생활시설 (과거 럭키아도니스PC 운영, 현재 폐문·공실 추정)
• 매각 기일: 2025년 3월 14일 (금) 오전 10시, 인천지방법원 경매 11계
• 소유자/채무자: 서현규, 최혜순 / 채권자: (주)현대에이엠씨

위치는 운서동행정복지센터에서 북쪽으로 100m, 공항철도 운서역에서 도보 10분 거리(516m)에 있어 교통이 편리합니다. 다섬프라자는 2001년 준공된 5층 건물로, 2층은 상가와 업무 공간으로 활용되며 주변은 아파트, 숙박시설, 업무시설이 혼재한 상권입니다. 다만, 2층이라는 점과 공실 상태는 투자 시 신중히 고려해야 할 포인트입니다.

상권 분석: 운서동의 잠재력과 현실

운서동은 인천국제공항과 영종도 개발로 주목받는 지역입니다. 공항철도 운서역을 중심으로 공항 근무자, 영종도 주민, 관광객이 주요 고객층을 형성하며, 상업 시설과 주거 단지가 어우러진 상권을 자랑합니다. 다섬프라자 주변은 차량과 대중교통 접근성이 좋고, 서쪽 22m, 북쪽 15m 포장도로와 남쪽 보행자도로에 접해 있어 입지는 나쁘지 않습니다.

상권의 장점

• 교통 허브: 운서역과 공항 접근성으로 다양한 유동인구 확보 가능.
• 고객층 다양성: 공항 직원, 지역 주민, 여행객 등 타겟이 풍부함.
• 넓은 공간: 40평은 소규모 상가로는 활용도가 높아 여러 업종 가능.

상권의 한계

• 2층 약점: 1층 대비 유동인구 접근성이 낮아 홍보와 마케팅 필요.
• 공실 리스크: 현재 폐문 상태로, 임대나 운영 전 초기 투자 필요.
• 경쟁과 노후도: 인근 신축 상가와의 경쟁, 2001년 준공 건물의 유지비 부담.

경매 입찰 전략: 적정 가격은 얼마일까?

경매로 이 상가를 낙찰받으려면 적정 가격을 잘 잡아야 합니다. 감정가 3억 원에서 시작하지만, 운서동 상가의 매각 사례를 보면 낙찰가는 훨씬 낮아질 가능성이 큽니다.

운서동 근린상가 매각 사례

• 53.32㎡: 감정가 7.44억 원 → 매각가 3.5억 원 (47.04%, 3회 유찰)
• 22.046㎡: 감정가 2.76억 원 → 매각가 1.021억 원 (37%, 3회 유찰)
• 38.0694㎡: 감정가 4.63억 원 → 매각가 1.713억 원 (37%, 3회 유찰)

평균 매각율은 약 40%로, 유찰 3회 후 낙찰되는 패턴입니다. 이를 적용하면:

• 감정가 3억 원의 40%: 약 1.2억 원
• 2차 최저가 (70%): 2.1억 원
• 3차 최저가 (49%): 1.47억 원

하지만 40평이라는 넓은 면적과 운서역 접근성을 감안하면 매각율 60~70%도 가능성이 있습니다. 추천 입찰가는 **2억 원 내외(1.8억2.2억 원)**이나, 2025년 부동산 시장 침체를 고려하면 더 낮게 노릴 수도 있으니, 입찰 전 현장 확인은 필수입니다.

인근 2층 상가 매매 시세 점검

운서동 2층 상가의 매매 시세를 알아보면 투자 가치를 더 명확히 판단할 수 있습니다. 네이버 부동산과 지역 중개업소 자료를 종합해 봤습니다(2025년 3월 기준 추정):

• 운서동 소형 상가 (20~30㎡): 매매가 1.5억2억 원, 평당 600만~800만 원.
• 중형 상가 (40평 내외): 매매가 2.5억3.5억 원, 평당 600만~700만 원 (2층 기준).
• 다섬프라자 인근 사례: 2023년 2층 35평 상가 매매가 2.8억 원 (공실 상태).

다섬프라자 2층 201호(40평)의 경우, 공실과 건물 노후도를 감안해 일반 매매 시세는 2.5억~3억 원 수준으로 추정됩니다. 경매 감정가 3억 원은 시세에 근접하지만, 낙찰가가 2억 원 이하로 떨어지면 투자 메리트가 커질 수 있습니다.

직접 운영 시 추천 업종: 상권 맞춤형 제안

이 상가를 낙찰받고 직접 운영한다면 어떤 업종이 좋을까요? 

업종 1: 무인 카페

• 적합성: 공항 근무자와 주민의 간단한 휴식 수요 충족. 2층이라도 저렴한 가격으로 승부 가능.
• 운영법: 키오스크와 앱 결제로 인건비 절감, 심플한 인테리어로 초기 비용 최소화.
• 수익 예상: 하루 50잔(4,000원) 판매 시 월 600만 원 매출, 순익 300만 원 가능.

업종 2: 코인 노래방

• 적합성: 젊은 층과 공항 직원의 여가 수요 공략. 40평이면 8~10개 방 설치 가능.
• 운영법: 무인 결제 시스템으로 관리 간소화, 방음 투자 필요.
• 수익 예상: 방당 시간 3,000원, 하루 10시간 운영 시 월 720만 원 매출.

업종 3: 여행객 대상 셀프 러기지 보관소

• 적합성: 인천공항 근처(차로 10분 거리)라는 입지를 활용해 여행객 수요를 노릴 수 있음. 공항철도 운서역 접근성도 장점.
• 운영법: 스마트 락커(10~15개) 설치, 시간당 2,000원5,000원 요금제 운영. 앱 예약 시스템으로 편리함 강조. 초기 설비비 약 3,000만 원.
• 수익 예상: 하루 20건(평균 3,000원) 시 월 180만 원 매출, 유지비 낮아 순익 150만 원 가능.
• 리스크: 공항 내 보관소와 경쟁, 2층 위치로 인한 접근성 문제 → 엘리베이터 유무 확인 필수.

업종 4: 프리미엄 스크린골프장

• 적합성: 영종도 주민과 공항 근무자의 여가 수요, 40평이면 3~4개 타석 설치 가능. 프리미엄 콘셉트로 차별화.
• 운영법: 최신 골프 시뮬레이터(대당 1,500만 원) 설치, 간단한 음료 서비스 추가. 초기 투자비 5,000만~7,000만 원.
• 수익 예상: 시간당 2만 원, 하루 10시간 운영 시 월 600만 원 매출, 순익 300만 원 내외.
• 리스크: 경쟁 업체 조사 필요, 초기 투자비 부담.

업종 5: 공유 오피스/스터디 카페

• 적합성: 공항 직원, 프리랜서, 학생의 작업 공간 수요 충족. 2층의 조용함이 오히려 장점.
• 운영법: 20개 좌석, 시간당 2,000원 요금제, 와이파이·커피 제공.
• 수익 예상: 하루 12시간 운영 시 월 1,440만 원 매출, 순익 700만 원 가능.

업종 6: 무인 세탁소

• 적합성: 아파트 밀집 지역과 공항 직원의 세탁 수요 공략. 40평이면 세탁기 10대 이상 설치 가능.
• 운영법: 카드 결제와 앱 알림 시스템 도입, 설비비 약 5,000만 원.
• 수익 예상: 건당 5,000원, 하루 30건 시 월 450만 원 매출, 순익 300만 원.

업종 선택 팁

• 여행객 타겟: 러기지 보관소는 공항 인근 특성을 살린 아이디어지만, 2층 접근성과 경쟁을 고려해야 함.
• 프리미엄 콘셉트: 스크린골프장은 초기 비용이 높지만, 지역 내 유일한 고급 시설로 자리 잡으면 안정적 수익 가능.
• 초기 투자 vs. 안정성: 무인 카페나 세탁소는 투자비 대비 빠른 회수, 공유 오피스는 높은 수익 잠재력.

투자 리스크와 대비책

• 공실 리스크: 2층 상가의 약점을 극복하려면 온라인 홍보(네이버 플레이스, 인스타그램)와 간판 설치로 가시성 확보.
• 건물 노후: 리모델링 비용(평당 50만 원, 약 2,000만 원) 감안.
• 관리비: 과거 연체 사례(2020가소415477) 있으니 미납 금액 확인 필수.

종합 결론: 경매와 창업의 최적 조합

다섬프라자 2층 201호는 경매로 2억 원 내외에 낙찰받으면 시세(2.5억~3억 원) 대비 저렴하게 취득 가능합니다. 직접 운영 시 여행객을 겨냥한 셀프 러기지 보관소는 공항 인근 상권을 활용한 독창적 선택이고, 프리미엄 스크린골프장은 지역 주민과 직장인을 타겟으로 한 고수익 옵션입니다. 초기 비용을 감당할 수 있다면 스크린골프장, 안정성을 중시한다면 무인 카페나 세탁소를 추천드립니다. 입찰 전 현장 방문과 인근 업종 경쟁 분석은 꼭 해보세요!

 

궁금한 점이나 추가 조언이 필요하면 언제든 댓글 남겨주세요. 다음에도 실속 있는 투자 정보로 찾아뵙겠습니다!

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