지분경매 중에서도 특히 투자자들이 관심을 가지는 유형은 주거용이나 상업용 건물의 지분경매입니다.
토지나 임야와는 달리, 사람이 살거나 영업이 이루어지는 공간이기 때문에 현금화 가능성이 높고 수익도 클 수 있기 때문이죠.
하지만 동시에, 거주자나 임차인, 다른 공유자들과의 복잡한 이해관계가 얽혀 있어 실전 난이도는 매우 높습니다.
이번 글에서는 주거용·상업용 건물 지분경매의 리스크 요소들과, 투자 시 어떤 전략이 필요한지 실전적으로 살펴보겠습니다.
🏠 1. 주거용 건물 지분경매 – ‘공존 또는 충돌’
주거용 건물의 지분경매는 말 그대로 한 지붕 아래 여러 명의 소유자가 존재하게 되는 구조입니다.
예를 들어, 다세대주택이나 단독주택에서 1/2 지분을 낙찰받았다고 가정해 봅시다.
나머지 1/2을 가진 사람이나 그 가족이 직접 거주 중이라면?
🔥 명도 가능할까?
안 됩니다.
지분경매에서 낙찰자는 ‘공유자’가 되기 때문에 타 공유자를 내쫓을 수 있는 권리가 없습니다.
설사 그 공유자가 무상으로 거주 중이라 해도, 점유를 배제할 수 없습니다.
✅ 핵심 포인트
- 지분 낙찰자는 공유자가 되므로, 타 공유자에게 명도소송을 할 수 없음
- 즉시 임대하거나 처분이 어렵고, 장기 교섭 전략이 필요
🏬 2. 상업용 건물 지분경매 – 수익성과 법률리스크의 교차점
상업용 건물, 예컨대 상가, 오피스텔, 근린생활시설의 지분이 경매로 나오는 경우는 생각보다 많습니다.
이 경우 가장 주의할 점은 기존 임차인과의 관계입니다.
🧾 임대수익 받을 수 있을까?
상가 전체의 1/3 지분을 낙찰받았다면, 전체 임대료의 1/3을 받을 수 있을까요?
→ 이론적으로는 가능하지만, 현실은 다릅니다.
임차인이 다른 공유자와 임대차 계약을 체결한 상태라면, 지분을 낙찰받은 사람은 임대료를 청구할 수 있는 직접적 지위가 아닙니다.
따라서 임차인과 새로 계약을 체결하거나, 다른 공유자와 협의가 이루어져야만 지분 수익 창출이 가능합니다.
⚠️ 3. 건물 지분경매의 주요 리스크 정리
리스크 유형 내용
| 명도 불가 | 점유자가 공유자일 경우 퇴거 불가 |
| 임대수익 미확보 | 다른 공유자와 계약한 임차인에게 직접 임대료 청구 불가 |
| 공용부분 사용 제한 | 일부 지분만으로는 건물 전체 이용이 어려움 |
| 공유물 분할청구의 한계 | 물리적 분할이 사실상 불가능한 구조일 경우, 협의매각 또는 경매로 귀결 |
🧠 4. 전략은 ‘지분 추가매입’ 또는 ‘공유물 분할청구’
그렇다면 주거용이나 상업용 건물의 지분을 낙찰받았을 때, 어떤 전략을 세워야 할까요?
✅ 1) 다른 공유자의 지분을 매입
가장 이상적인 시나리오는 나머지 공유자와 협의하여 전부를 매입하는 것입니다.
이 경우 명도 문제도 해결되고, 단독 소유로 전환해 매각이나 임대가 자유로워집니다.
✅ 2) 공유물 분할청구 소송
협의가 어렵다면, 법원에 분할청구소송을 제기해 지분정리를 유도해야 합니다.
하지만 주거용이나 상업용 건물의 경우 물리적 분할이 어려워 결국 **‘경매에 의한 분할’**로 이어지는 경우가 대부분입니다.
즉, 전체를 다시 법원경매에 붙여, 전체를 낙찰받거나, 대금 중 일부를 배분받는 방식이죠.
📌 Tip
분할청구는 무조건 가능한 권리입니다.
공유자는 언제든 공유관계를 청산할 수 있으며, 이 권리는 계약으로도 제한할 수 없습니다.
💡 5. 실제 사례로 보는 리스크 분석
[사례] 서울 성북구 ○○빌라 – 1/2 지분 경매
- 다세대주택 2세대 중 1세대 전체 점유
- 공유자는 동거 가족 (형제)
- 낙찰가 1억 1천 → 감정가 대비 60% 수준
- 명도 불가, 임대수익 없음, 공유자 매수 거부
- 현재 공유물분할청구 소송 중
이처럼, 표면적인 시세차익은 있어 보여도 실제 수익화는 어려운 구조가 많습니다.
정확한 실거주 여부, 공유자와의 관계, 물리적 분할 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.
🧭 마무리하며
주거용 및 상업용 건물의 지분경매는 고위험·고수익형 투자입니다.
낙찰 후의 실전 전략이 없다면, 수년간 아무런 수익 없이 묶여 있는 지분이 될 수도 있습니다.
따라서 지분경매에 접근할 때는
- 단순히 ‘싼 가격’이 아니라,
- 낙찰 후 실현 가능한 전략이 있는지
를 먼저 따져야 합니다.
📖 다음 편 예고
👉 [지분경매 시리즈 3편] 지분경매와 분묘기지권 – 무조건 피해야 할 특수권리의 함정
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🔗 [지분경매 시리즈 1편] 지분경매란 무엇인가 – 개념과 유형, 일반경매와의 차이
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