가장임차인

가장임차인에 대한 이해는 경매 과정에서 매우 중요합니다. 경매에 참여하기 전, 가장임차인을 구별하는 방법과 그에 대한 대처 방법을 알아보겠습니다.

가장임차인의 정의 및 중요성

가장임차인은 실제로 거주하지 않지만, 해당 부동산에 전입신고를 한 임차인을 의미합니다. 이들은 경매에서 낙찰받은 후에도 임대차 계약을 주장할 수 있어, 경매 참여자에게 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서, 가장임차인을 구별하는 것은 경매에서의 성공 여부를 좌우할 수 있습니다.

가장임차인 구별 방법

가장임차인을 구별하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 다음은 그 중 5가지 방법입니다.

1. 전입신고 확인

전입신고는 임차인이 해당 주소지에 실제로 거주하고 있음을 증명하는 중요한 서류입니다. 따라서, 해당 부동산의 전입신고 내역을 확인하여 실제 거주 여부를 판단할 수 있습니다. 만약 전입신고가 되어 있다면, 가장임차인일 가능성이 높습니다.

2. 임대차 계약서 검토

임대차 계약서는 임차인의 권리를 증명하는 중요한 문서입니다. 계약서의 날짜, 내용, 서명 등을 검토하여, 계약이 실제로 존재하는지 확인해야 합니다. 만약 계약서가 오래된 것이거나, 최근의 계약서 양식으로 작성되었다면 가장임차인일 가능성이 있습니다.

3. 등기부등본 분석

등기부등본에는 근저당권자의 채권최고액과 실제 채권금액이 기재되어 있습니다. 이를 통해 임차권을 추정할 수 있습니다. 예를 들어, 채권최고액이 높고 실제 채권금액이 낮다면, 해당 부동산에 대한 임차권이 존재할 가능성이 높습니다. 이를 통해 가장임차인을 구별할 수 있습니다.

4. 주변 이웃 조사

주변 이웃에게 해당 부동산의 거주자에 대해 문의하는 것도 좋은 방법입니다. 이웃들이 해당 부동산에 실제로 거주하는 임차인에 대해 알고 있을 수 있으며, 이를 통해 가장임차인을 구별할 수 있습니다.

5. 법원 경매계 문의

법원 경매계에 문의하여 해당 부동산의 경매 진행 상황 및 임차인에 대한 정보를 요청할 수 있습니다. 그러나 경매계에서 모든 정보를 제공하지 않을 수 있으므로, 필요한 질문을 미리 준비하는 것이 좋습니다.

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근저당권자의 채권최고액과 실제 채권금액 비교를 통한 임차권 추정 방법

• 근저당권의 채권최고액 확인 방법
  등기부등본의 **‘갑구’**와 **‘을구’**에서 근저당권 설정 내역을 확인합니다.
  • ‘갑구’: 소유권에 관한 내용. (말소기준권리와 연관)
  • ‘을구’: 근저당권 설정일자, 채권최고액 기재.
• 채권최고액과 실제 채권금액 비교
  1. 근저당권자의 은행 또는 채권자가 경매 물건에 대해 실제로 청구하는 금액(= 실제 채권액)을 경매물건명세서나 채권신고서에서 확인합니다.
  2. 근저당권자의 채권최고액과 실제 채권액을 비교:
     • 채권최고액 > 실제 채권액일 경우, 잔액 부분이 임대차보증금 반환 의무를 포함할 가능성이 있음.
     • 만약 근저당권의 채권최고액이 현실적으로 적고 잔액이 넉넉하다면, 임차보증금 변제를 위한 배당 여력이 있을 가능성 판단.
• 임차권 추정 힌트
  근저당권 설정일 이후에 점유자가 등장한 경우, 보증금을 보호받지 못할 가능성 증가.
  따라서 근저당 설정일과 **점유 개시일(전입신고일)**을 비교하여 대항력 여부를 판단합니다.

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임대차 계약서 사본을 주지 않는 경우 대처 방법

임대차계약서 사본을 제공받지 못하는 경우, 다음 방법을 시도합니다:

1. 임대차 계약 사실 진술 요청
   • 점유자에게 서면으로 "임대차 계약 여부에 관한 진술서"를 작성하도록 요청합니다.
   • 예: "현재 임대차계약으로 점유하고 있음을 확인하며, 대항력과 보증금을 주장하는 내용을 진술함."
2. 관리비 고지서나 납부내역 요청
   • 점유자가 실제 거주자인지 확인하려면 관리비나 공과금 고지서를 보여달라고 요청합니다.
   • 관리비 납부자가 누구인지 확인하면 거주 관계를 간접적으로 파악할 수 있습니다.
3. 전입신고 및 확정일자 열람
   • 전입신고 내역(전입세대 열람)을 통해 점유자가 대항력을 주장할 근거가 있는지 확인합니다.
   • 전입신고만 되어 있고 확정일자가 없는 경우, 배당요구를 제대로 하지 못할 가능성이 큽니다.
4. 법원 조사 활용
   점유자가 협조하지 않는 경우, 법원에서 제공하는 현황조사서나 매각물건명세서를 참고합니다.
   • 조사서에 기재된 점유자의 신분과 진술을 바탕으로 임대차 여부를 간접적으로 판단합니다.
5. 직접적인 소송을 고려
   점유자의 권리를 명확히 하고자 한다면 임대차계약 확인 소송이나, 소유권자가 진행하는 퇴거소송 등에서 계약서 원본 제출을 요구할 수 있습니다.

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법원 경매계에서 정보 제공의 법적 근거 및 대처 방법

법적 근거: 경매계의 정보 제공 의무 여부

법원 경매계는 경매 절차의 공정성과 투명성을 위해 일부 정보를 제공할 의무가 있습니다. 하지만 점유자의 신분이나 구체적 임대차 계약 내용은 비공개 사안으로 취급되며, 이에 대한 법적 강제 규정은 없습니다.

법원에서 제공 가능한 자료

1. 현황조사서
   집행관이 작성한 조사 내용을 확인할 수 있습니다. 점유자가 임차인인지 소유자인지 기재되어 있을 가능성이 있습니다.
2. 매각물건명세서
   배당요구 채권자 및 점유 관계에 대한 기본 정보 확인 가능.
3. 채권신고서
   근저당권자, 임차인 등 채권신고 내역을 통해 대략적인 권리관계 파악.

경매계에서 제공을 거부할 경우 대처 방법

1. 정보공개 요청서 제출
   • 법원에 "정보공개청구"를 통해 관련 자료(현황조사서, 점유자 진술서 등)를 공식적으로 요청합니다.
   • 정보공개법에 따라 법원이 제공 가능한 자료는 공개될 가능성이 높습니다.
2. 배당요구 종기일 이후 확인
   • 배당요구 종기일 이후, 경매계에 제출된 모든 채권 신고 내용을 열람할 수 있습니다.
   • 채권신고 내용에 점유자(임차인)의 보증금과 대항력 관련 정보가 포함될 수 있습니다.
3. 점유자의 진술 요구
   • 점유자와 직접 협의하며 임대차 계약에 대한 확인을 요청합니다.
   • 점유자가 거부하거나 모호한 답변을 할 경우, 대항력이 없을 가능성을 우선적으로 고려합니다.
4. 법적 강제력 활용
   • 점유자를 상대로 사실조회신청(민사소송법 제294조)을 통해 법원에서 임대차 관계에 관한 정보를 강제로 조사하도록 요청할 수 있습니다.

법적 근거가 명확하지 않은 경우 대처

• 정보가 제한적인 경우, 주변 이웃 및 관리사무소를 통해 우회적으로 정보를 얻는 방법을 병행합니다.
• 점유자가 임차인임이 입증되지 않는다면, 해당 점유자가 대항력을 가지지 못할 가능성을 전제로 경매 분석을 진행합니다.

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법원 경매계 문의 시 필요한 질문

법원 경매계에 문의할 때는 다음과 같은 질문을 할 수 있습니다:

• 해당 부동산의 경매 일정은 언제인가요?
• 현재 임차인에 대한 정보는 어떤 것이 있나요?
• 임대차 계약서가 제출되었는지 확인할 수 있나요?

이러한 질문을 통해 필요한 정보를 최대한 확보할 수 있습니다.

마무리 및 추가 정보

가장임차인을 구별하는 것은 경매에서의 성공을 좌우할 수 있는 중요한 요소입니다. 위에서 설명한 방법들을 통해 가장임차인을 구별하고, 필요한 경우 법적 절차를 통해 자신의 권리를 보호하는 것이 중요합니다. 경매에 참여하기 전, 충분한 정보를 확보하고 준비하는 것이 필요합니다.

이미지 출처

경매 가장 임차인 관련 이미지

이미지 출처

임대차 계약서 제출 내역

이미지 출처

부동산 경매 관련 정보 테이블

이미지 출처

강동구 물건정보

 

이런 자료를 참고 했어요.

[1] post.naver - 법원 부동산 경매 가장임차인 구별하는 방법은? (https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=33149723&memberNo=55129984)

[2] NAVER - [가장임차인,위장임차인의 구별방법 ... (https://blog.naver.com/pursehwang1/220739406173?viewType=pc)

[3] 티스토리 - 경매할 때 가장 임차인을 조심하라_경매승소전문변호사 (https://bprint21.tistory.com/22)

[4] YouTube · 대장TV - 부동산경매 보증금 미상? 가장 임차인 5분안에 구별 방법!누구나 ... (https://www.youtube.com/watch?v=3ZtS8q5FPrY)