부동산 하락기, 경매투자 괜챦을까?

 

📉 1. 경매 시장의 최근 변화

✔ 경매 시장 매물 증가 → 낙찰가율 하락

• 금리 인상기 동안 대출 부담을 견디지 못한 사람들이 경매로 물건을 내놓는 사례가 급증했어.
• 특히 영끌(대출로 무리하게 구매한) 투자자들이 버티지 못하고 매물을 내놓는 경우가 많아.
• 경매 물건이 많아지면 경쟁률이 낮아지고, 결국 낙찰가율이 하락하는 흐름이 발생할 수 있어.

✔ 서울과 수도권 일부 지역 제외, 지방은 하락세 지속

• **서울·경기 인기 지역(강남, 용산, 마포, 송파 등)**의 경매 물건은 여전히 경쟁이 높지만,
• 지방 및 수도권 외곽(예: 인천, 경기 외곽, 지방광역시)은 낙찰가율이 지속적으로 낮아지는 중.

✔ 2024년 낙찰가율 추이

• 2024년 전국 평균 낙찰가율은 70~75% 수준으로 하락.
• 서울은 80% 이상 유지했지만, 지방은 60~70%대로 더 낮아졌어.

💡 즉, 경매로 매입한 후에도 가격이 추가 하락할 가능성이 있으므로, 철저한 분석이 필수야!

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📌 2. 경매 낙찰가보다 더 떨어질 가능성이 있는 이유

1️⃣ 금리 인하가 늦어질 경우, 추가 하락 가능

• 금리가 빠르게 내려가야 시장이 반등하는데, 만약 금리 인하가 예상보다 늦어지면 경매 낙찰가도 추가 하락할 수 있어.
• 2023~2024년에도 "바닥"이라고 생각하고 들어간 사람들이 낙찰가보다 시세가 더 떨어지는 현상을 경험했어.

2️⃣ 신규 입주 물량이 많으면 가격이 더 떨어질 수도 있음

• 2025~2026년은 대규모 신규 아파트 입주 물량이 쏟아지는 시기야.
• 특히 **서울 외곽, 수도권 일부 지역(위례, 남양주, 화성, 인천 등), 지방 광역시(부산, 대구, 광주, 세종 등)**에서 공급 과잉이 예상됨.
• 새 아파트가 많아지면 구축 아파트의 가격이 추가로 떨어질 가능성이 높아.
• 경매로 낙찰받은 구축 아파트가 입주 경쟁에서 밀려 가격 하락 압박을 받을 수도 있어.

3️⃣ 전세 시장 불안정 → 경매 후 공실 위험

• 전세 가격이 불안정하면 경매로 낙찰받은 후 세입자를 구하기 어려울 수도 있어.
• 특히 지방이나 수도권 외곽에서는 전세가율이 낮아지면 투자 수익률이 악화될 가능성이 있어.

4️⃣ 경매 시장에도 ‘묻지마 낙찰’하는 사람들이 있음

• "경매는 싸다"라는 인식 때문에 매물을 제대로 분석하지 않고 비싸게 낙찰받는 경우가 많아.
• 낙찰가율이 85~90%까지 올라간다면, 일반 매매보다 불리할 수도 있어.
• 결국 낙찰가율이 지나치게 높으면 향후 매도 시 손해를 볼 가능성이 커.

💡 결론:

• 현재 시장에서는 "싸게 낙찰받으면 무조건 이익"이 아니라, 시세보다 싸게 사도 추가 하락 가능성이 있다는 점을 고려해야 해.
• 특히, 신규 입주가 몰려 있는 지역에서는 낙찰 후에도 가격이 더 내려갈 수 있어.

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✅ 3. 그래도 경매를 활용해야 한다면?

💡 "지금은 신중해야 하지만, 잘만 하면 기회가 될 수도 있다!"

📌 1️⃣ 낙찰가율 70% 이하로 접근 (안전마진 확보!)

• 시세 대비 최소 30% 저렴한 물건을 목표로 해야 함.
• 예를 들어, 현재 시세가 5억이면 3.5억 이하로 낙찰받아야 안전.
• 낙찰가율이 80~85% 이상이면 일반 매매보다 유리할 게 없음.

📌 2️⃣ 입지 분석 필수 (수도권 핵심지 vs 지방 차별화)

• 서울 및 수도권 핵심 지역(강남·서초·송파·용산·마포 등) 낙찰가율 80%까지 허용 가능
• GTX 개통 예정지, 대기업 공장 유치 지역, 신도시 인근 지역 위주로 접근
• 지방 및 수도권 외곽은 공급 과잉으로 추가 하락 가능성이 있으므로 신중해야 함

📌 3️⃣ 전세 수요가 있는 지역 위주로 접근

• 경매 낙찰 후 바로 임대가 가능해야 안정적인 수익 창출 가능
• 대학가, 산업단지 주변, 직주근접(출퇴근 수요 높은 지역) 물건이 유리

📌 4️⃣ 유찰된 물건 위주로 접근 (최저가가 낮아질 때까지 기다리기!)

• 1~2회 유찰된 물건은 최저가가 낮아지므로 3회 이상 유찰 후 입찰하는 전략이 유리함.
• 급하게 낙찰받기보다는 충분히 가격이 낮아질 때까지 기다려야 함.

📌 5️⃣ 경매 후 시세 하락 대비 플랜 B 준비

• 경매로 낙찰받은 후에도 시세가 추가 하락할 가능성을 고려해야 함.
• "즉시 매도"가 어려울 경우, 최소 2~3년 보유할 수 있는 재무적 여유가 있는지 체크해야 함.
• 전세를 놓을 수 있는지, 월세 전환이 가능한지 등도 사전에 분석해야 함.

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🎯 4. 결론: 올해(2025년) 경매 투자, 이렇게 하자!

✔ "묻지마 경매" 절대 금지! 신중한 접근 필요
✔ 최소 30% 이상 할인된 가격에 낙찰받아야 안전!
✔ GTX 역세권, 대기업 산업단지 인근, 신도시 인근 등 미래 가치 있는 지역만 선택!
✔ 전세 수요 및 임대 가능성을 반드시 고려해야 함!
✔ 유찰된 물건 위주로 접근하여 최저가 확보 전략 필요!

💡 결론적으로, 2025년에는 경매 투자가 조심스러운 시기이지만, 잘만 하면 저평가된 부동산을 싸게 매입할 기회도 있을 수 있어.
단, 시세 하락 가능성을 감안해 ‘최저가’에 낙찰받고, 보유 전략까지 철저하게 세우는 것이 중요해! 🚀