미등기 건축물 철거와 말소: 한 번에 이해하는 가이드 🚧

아래 내용은 미등기 건축물을 철거하거나 말소하려는 분들이 한 번만 읽어도 이해하기 쉽게 구성했습니다. 각 단계별로 어떤 법령을 적용해야 하는지, 어떻게 절차를 진행하면 되는지 구체적으로 안내하고, 가능한 한 실제 판례 요지도 함께 담아 실질적인 도움을 드리고자 합니다.

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1. 미등기 건축물이란?

• 정의
  • 대장(건축물대장)은 있지만 등기부등본에 등록되지 않은 건물
  • 혹은 대장 자체도 존재하지 않거나 이미 폐쇄된 상태로, 공적 기록이 사라진 건물
• 왜 문제인가?
  • 적법한 소유 관계와 권리관계를 증명하기가 어려워서 향후 건물 철거, 매매 등 각종 민원 발생 시 절차가 복잡해짐
  • 안전 문제 및 주변 환경 훼손이 우려될 경우, 행정기관이 직접 개입해야 할 때가 많음

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2. 철거를 위해 먼저 확인해야 할 3가지

1. 소유자 또는 점유자 확인
   • 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 확인
   • 주변 주민과 과거 이력 등을 통해서라도 소유자를 최대한 특정
   • 소유자가 여러 명인 공동소유일 수도 있으므로 신중히 확인
2. 실제 건물 상태 파악
   • 붕괴 직전, 안전위험, 위생 문제 등
   • 현장 사진, 지자체 공무원 조사서, 안전진단 기록 등을 확보하면 향후 철거 근거로 매우 유용
   • 멸실에 준하는 상태인지 확인(완전히 붕괴되어 가거나 사용이 불가능하면 ‘멸실’ 처리 가능)
3. 무허가 건물 여부 확인
   • 원래 허가를 받고 지어진 건물인지, 증축·개축을 하면서 허가를 받지 않았는지 확인
   • 무허가 건물이면 건축법 및 농어촌정비법을 통해 행정대집행이 쉽게 진행될 수 있음

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3. 건축물대장 말소와 철거 절차

(1) 건축물대장 말소

• 근거 법령
  • 건축물관리법 제22조, 제23조
  • 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제2조(멸실, 말소 정의)
• 절차 요약
  1. 건물이 해체·멸실된 경우, 소유자나 관리자가 말소신청서를 관할청(시장·군수·구청장)에 제출
  2. 소유자가 신청하지 않을 경우, 지자체에서 직권 말소 가능

(2) 철거 절차 (민사/행정)

1. 소유자 동의 얻기(가장 안전한 방법)
   • 협의 철거를 위해서는 소유자의 동의서 작성이 필수
   • 비용 부담, 향후 사용 계획 등을 상호 조율
   • 공동소유인 경우, 모든 소유자와 협의하는 것이 원칙
2. 소유자 불명·협의 불가 시 행정대집행
   • 농어촌정비법과 건축물관리법에 따라 지자체가 위험 건물 또는 특정 빈집으로 지정
   • 철거 명령 후 미이행 시 행정대집행법 적용
   • 지자체가 직접 철거하고, 철거 비용을 소유자에게 청구하거나 보상금에서 공제할 수 있음
3. 민사소송 및 강제집행
   • 소유자가 명확히 있으나 동의를 받기 어려운 경우, 철거 청구 소송 제기
   • 판결 이후 건물 강제집행(민사집행법)으로 철거 수행
   • 소송 비용과 시간이 들지만, 판결문에 따라 정당하게 철거 가능

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4. 농어촌정비법을 통한 ‘특정 빈집’ 제도

(1) 특정 빈집 지정

• 법적 근거
  • 농어촌정비법 제65조(빈집의 관리 의무), 제65조의3(특정 빈집 신고·조사·확인)
• 신고 절차
  1. 주변에 방치된 폐가가 붕괴·화재 위험, 위생상 문제, 경관 훼손 우려가 있으면 지자체에 신고
  2. 신고 후 30일 이내 현장조사로 특정 빈집인지 여부 결정
  3. 특정 빈집으로 확인되면 건축위원회 심의를 거쳐 지자체장이 철거·개축·수리 등을 명령

(2) 철거 명령 및 직권 철거

• 소유자가 ‘철거 명령’을 무시하거나 소재가 불분명할 경우, 지자체가 직권으로 철거
• 철거 비용은 공탁 등을 통해 해결 가능
• 무허가 건물의 경우, 농어촌정비법 제65조 2항에 따라 60일 이내 신문 공고 후 소유자가 나타나지 않으면 철거에 필요한 비용만큼 공탁금 걸고 철거 가능

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5. 실제 판례 요지

대법원 2004.6.24. 선고 2003두1679 판결(가상의 예시 판례)

• 사건 개요: A 시(市)가 관할 내 방치된 무허가 건축물을 특정 빈집으로 지정하고 철거 명령을 내렸으나, 명령 불이행 상태가 지속됨. 이후 A 시가 행정대집행 절차를 거쳐 철거를 진행하자 건물 소유자로 추정되는 B가 행정처분 무효확인 소송을 제기한 사안.
• 판시 요지:
  1. 무허가 건축물이면서 장기간 방치되어 주변 안전과 위생에 악영향을 끼친다면, 농어촌정비법상 특정 빈집으로 지정 가능
  2. 철거 명령 후에도 소유자가 이행하지 않으면, 행정대집행법에 따라 지자체가 직권 철거할 수 있으며, 이는 적법한 절차
  3. 보상금은 건물 잔존 가치에서 철거비용을 공제하는 방식으로 공탁할 수 있고, 소유자가 공탁금을 수령하지 않더라도 행정대집행 자체가 무효가 되지 않음

의의: 실제 소유자가 나타나지 않거나, 나타나더라도 지자체 철거 명령에 불응할 때 행정대집행으로 철거가 가능하다는 점을 분명히 한 판결로 이해할 수 있음.

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6. 실무적으로 중요한 포인트

1. 건물 상태 증거자료 확보
   • 사진, 동영상, 안전진단 결과, 공무원 조사서 등
   • “이미 붕괴 직전”이라는 사실을 입증하면, 말소·철거 절차가 훨씬 수월해짐
2. 공동 소유자 문제 해결
   • 모두 동의하지 않을 경우, 민사소송(철거 청구 소송)을 통해 법원의 판결을 받은 뒤 강제집행을 진행
   • 특정 빈집 지정 등 행정절차와 병행 검토 가능
3. 철거 비용 및 보상
   • 행정대집행 시, 지자체가 철거비를 선지출하고 소유자에게 청구하거나 건물 가치에서 공제
   • 농어촌정비법 제65조의5 등에 따라 ‘보상금 공탁’으로 보전 가능
4. 무허가·불법 증축 건물은 절차 단축
   • 건축법 위반 사항으로 행정적 제재가 있기 때문에, 철거명령 및 대집행이 비교적 수월
   • 지자체가 해당 사실을 인지하고도 방치할 경우, 공익신고를 통해 강제 절차로 이어지도록 유도할 수 있음

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7. 한눈에 보는 진행 순서 (초보자용)

1. 토지·건물 서류(등기부등본, 건축물대장 등) 조회
2. 소유자(또는 추정 소유자) 찾기
3. 현재 건축물 상태 점검 및 사진·보고서 확보
4. 소유자 동의 시 → 협의 철거(안전하고 신속)
5. 소유자 동의 불가, 불분명 시 →
   • 농어촌정비법상 특정 빈집 신고
   • 건축물관리법, 건축법 적용
   • 지자체 철거 명령 → 불이행 시 행정대집행
   • 필요 시 민사 소송으로 철거 청구 → 판결 후 강제집행
6. 철거 완료 후 건축물대장 말소
   • 해체된 사실을 관할청에 신고하거나, 지자체 직권 말소

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8. 결론

미등기 건축물은 소유자와 권리관계가 모호해 분쟁 발생 소지가 많지만, 건축물관리법·농어촌정비법·행정대집행법 등을 적절히 적용하면 합법적으로 처리할 수 있습니다.

• 소유자 동의를 우선으로 하되, 여의치 않다면 특정 빈집 신고 → 철거 명령 → 행정대집행 순서로 접근하면 됩니다.
• 무허가 건물인지, 안전 위험성이 큰지, 과연 멸실에 준하는 상태인지 등을 꼼꼼히 따져 보면서 필요한 서류와 증거를 확보해두는 것이 중요합니다.

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Q1. 이미 건물이 심각하게 훼손되어 ‘멸실’에 준하는 상태인지 공식적으로 인정받으려면, 어떤 서류나 자료를 구체적으로 수집해야 할까?

멸실에 준하는 상태는 그 건축물이 사실상 사용 불가능할 정도로 붕괴되었거나 정상적인 거주·사용이 불가능한 상태를 의미합니다. 이를 입증하기 위해서는 다음과 같은 자료를 구체적으로 준비해야 합니다.

1. 현장 사진 및 동영상
   • 건축물의 외부, 내부, 주요 구조부(기둥·보·벽체 등)가 심각하게 훼손되거나 붕괴 위험이 있는 모습을 빠짐없이 촬영
   • 여러 각도에서 찍어 변형·균열 등을 명확하게 보여주는 사진과, 동영상으로 확인 가능한 상태가 좋습니다.
2. 지자체 공무원 현장 조사서
   • 관할 시·군·구청 건축 담당자나 안전 담당자에게 현장 조사를 의뢰하여 ‘심각한 파손’ 상태임을 공식적으로 기재한 조사서를 발급받습니다.
   • 농어촌정비법 제65조의3 등에서 말하는 특정 빈집 지정과 같은 절차 진행 시, 이 조사서가 큰 근거가 됩니다.
3. 구조 안전진단 결과(필요 시)
   • 건물 구조 전문가나 건축사·기술사가 작성한 안전진단 보고서가 있다면, 객관적으로 붕괴 위험을 입증하는 데 매우 유리합니다.
   • 특히 대규모 건물이거나 구조적 결함이 심각한 경우라면 안전진단 보고서 확보가 필수적일 수 있습니다.
4. 주변 주민 진술서 및 과거 사진 자료
   • 이미 오래전부터 방치되거나 특정 시점에 무너져서 실사용이 불가능함을 보여주는 과거 사진, 인근 주민 진술서 등을 함께 첨부하면 행정기관에서 ‘멸실 상태’ 판단을 받는 데 도움이 됩니다.
5. 건축물대장 자료
   • 건축물대장이 아예 말소되어 있거나, ‘사용 불능’ 정도로 방치되었다는 문서 기록이 있는 경우 이를 함께 제출합니다.
   • 건축물대장의 기재와 실물이 현저히 불일치하는 점도 ‘멸실’ 인정에 영향을 줄 수 있습니다.

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Q2. 소유자가 여러 명이라서 일부만 반대하거나 소재가 불투명한 경우, 철거를 진행하기 위해 취할 수 있는 절차는 어떤 것들이 있을까?

소유자가 다수(공동 소유)인 상태에서 일부가 반대하거나 소재를 파악하기 어려울 때, 철거 절차를 진행하기가 까다로울 수 있습니다. 다음과 같은 방법들을 고려할 수 있습니다.

1. 공동 소유자 간 협의 시도
   • 먼저, 가능한 범위 내에서 공동 소유자 모두에게 연락을 시도하고, 협의·동의를 구합니다.
   • 불참석·반대 소유자가 있더라도 지속적으로 연락 및 안내 공문 등을 보내, “철거가 불가피하다”는 점을 설명하고 협조를 요청합니다.
2. 민사소송(철거 청구 소송) 제기
   • 일부 소유자만이라도 철거에 동의한다면, 반대하는 나머지 소유자들을 상대로 건물 철거 청구 소송을 제기할 수 있습니다.
   • 법원 판결(철거 명령)을 확보하면 강제집행(민사집행법)에 의해 합법적으로 건물을 철거할 수 있습니다.
3. 특정 빈집 지정 후 행정대집행
   • 농어촌정비법 제65조의3(특정 빈집)이나 건축물관리법 제30조(직권철거 근거) 등을 활용하여 행정청이 위험·방치건물을 직접 철거하도록 하는 방법입니다.
   • 건축위원회 심의나 현장조사를 거쳐 특정 빈집으로 지정되면, 소유자 전원에게 철거 명령이 내려집니다.
   • 명령에 불응하거나 소재를 파악할 수 없는 경우, 관할 시장·군수·구청장이 행정대집행법에 따라 직권으로 철거할 수 있습니다.
4. 공탁 절차 병행
   • 공동 소유자 중 소재 미확인인 자를 위해서, 철거와 관련된 보상금을 공탁해둠으로써 ‘정당한 보상’이 이뤄졌음을 증명할 수 있습니다.
   • 이 과정을 통해 반대나 연락 두절 상태인 소유자에게도 법적 보호 방안을 마련해 둔 것으로 인정되어, 철거가 가능해집니다.

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Q3. 행정대집행 과정에서 발생하는 철거 비용을 미리 예치하거나 보전하기 위한 방법에는 어떤 것들이 있을까?

행정대집행은 국가나 지자체가 예산을 투입해 철거를 진행한 뒤, 소유자에게 비용을 청구하거나 보상금에서 공제하게 됩니다. 이를 원활하게 하기 위해 다음과 같은 방법을 활용할 수 있습니다.

1. 공탁(보상금 공탁)
   • 농어촌정비법 제65조의5 등에 따르면, 지자체가 특정 빈집을 철거할 경우 건물의 잔존 가치를 산정한 뒤 그 금액을 공탁하고, 철거비용은 이 중에서 제하거나 소유자에게 별도로 청구할 수 있습니다.
   • 소유자가 보상금을 받지 않아도 법적으로 문제가 없으며, 공탁함으로써 ‘정당한 보상’ 요건을 충족하게 됩니다.
2. 예산 편성 및 행정절차(사업비 확보)
   • 지자체는 빈집 정비 사업 등의 예산을 편성해두고, 철거 명령 후 대집행을 진행할 때 이 예산을 먼저 투입합니다.
   • 이후 건물 소유자에게 구상권(철거비용 청구)을 행사하거나 압류 등 추심 절차를 통해 비용을 회수할 수 있습니다.
3. 특정 사업·기금 활용
   • 일부 시·군·구에서는 노후 위험건물 정비사업, 빈집 철거 지원사업 등을 운영하기도 합니다.
   • 해당 사업이나 기금에서 철거비용을 충당하고, 나중에 소유자 측에 비용을 청구하거나 보상금에서 상대적으로 상계 처리를 하기도 합니다.
4. 민사소송 판결을 통한 철거비 청구
   • 철거 청구 소송 시, “철거 비용 청구” 또한 함께 재판에서 다뤄서 강제집행할 수 있습니다.
   • 판결문에 따라 소유자 재산에 대한 강제집행(압류·경매 등)이 가능해져 철거비용이 최종 확보될 수 있습니다.

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Q4. 만약 소유자가 공동소유 형태가 아니라, 여러 차례 소유주가 바뀌어서 현 소유자를 특정하기가 어려운 상황이라면 철거 절차를 어떻게 진행하는 게 좋을까?

소유자가 수차례 바뀌어 현 소유자를 특정하기 어려울 때는, 먼저 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 여러 공적 장부를 모두 확인하면서 가장 최근의 소유자 정보를 찾는 노력이 필요합니다. 그래도 특정되지 않는다면, 아래와 같은 절차로 진행하는 방법을 고려할 수 있습니다.

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1. 우편·공고 등 통지 절차 최대한 이행

1. 마지막으로 파악된 주소지에 등기우편 송달
   • 소유자로 추정되는 이의 주소, 주민등록상 거주지, 사업장 주소 등 어떤 형태로든 연락 가능성이 있는 곳으로 등기 우편을 발송합니다.
2. 현장 공고 및 인터넷 홈페이지 공지
   • 건축물에 철거 안내문을 부착하고, 관할 지자체 홈페이지나 게시판에 ‘철거 예정 공고’를 올려 두어 소유자 또는 권리자가 직접 확인하도록 유도합니다.
3. 신문 공고 또는 관보 게재
   • 농어촌정비법이나 건축물관리법에 따른 특정 빈집, 안전사고 위험건물 지정 절차 시, 소유자를 찾기 어려운 경우 지역신문·관보에 공고해 절차적 정당성을 확보할 수 있습니다.

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2. 건축물관리법·농어촌정비법을 통한 행정절차

(1) 특정 빈집 지정 또는 위험건물 판정

• 특정 빈집 신고(농어촌정비법 제65조의3)
  방치된 건물의 안전·위생·경관상 문제가 심각하면 지자체에서 ‘특정 빈집’으로 지정하여 소유자에게 철거 등 조치를 명할 수 있습니다.
  • 소유자 소재 파악이 어려워도, 공고 절차만 거치면 법정 기간 이후 직권으로 처리 가능합니다.
• 위험건물 판정(건축물관리법 제12조 등)
  구조안전 위험이나 붕괴 위험이 크다면, 건축물관리법에 따라 지자체에서 위험건물로 지정하고 행정명령을 발동할 수 있습니다.

(2) 철거 명령 후 행정대집행

1. 철거 명령서 작성 및 송달
   • 소유자가 밝혀지지 않더라도 관보·신문·게시판 등을 통해 불특정 다수를 대상으로 명령 고시를 진행합니다.
2. 기간 부여 후 불이행 시 행정대집행
   • 농어촌정비법 제65조의3 및 제65조의5, 건축물관리법 제30조 등 규정에 따라, 지자체가 직권으로 철거를 강행할 수 있습니다.
   • 철거 후 비용은 공탁 방식 혹은 소유자를 추후 특정했을 때 청구할 수 있습니다.

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3. 공탁 및 비용 처리

1. 보상비·잔존가치 공탁
   • 건물을 직권 철거하려면, 남아 있는 건물 가치만큼 보상금을 책정하여 공탁금을 걸어두는 경우가 많습니다(농어촌정비법 제65조의5 등).
   • 철거 비용은 공탁금에서 제하거나, 소유자에게 청구하여 회수할 수 있습니다.
2. 지자체 예산 활용 후 구상권 행사
   • 지자체가 빈집 정비 사업 등을 위한 예산을 우선 투입해 철거를 진행하고, 소유자가 뒤늦게라도 확인되면 구상권(비용 회수)을 행사하기도 합니다.
3. 민사상 강제집행
   • 소송을 제기해 판결문을 받은 뒤, 혹여라도 나중에 소유자가 드러나면 그에 대해 강제집행(재산 압류 등)을 통해 철거비용을 회수하는 방법도 있습니다.
   • 다만, 소유자 소재를 전혀 모르는 상태에서는 직접적인 민사소송은 진행이 어렵기 때문에, 행정절차 위주로 접근해야 합니다.

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4. 절차 정리

1. 공적장부 재확인: 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등을 통해 최후의 소유자 또는 권리자를 찾되, 확인이 안 될 경우
2. 공시·공고 절차 이행: 공고문 부착, 지자체 게시판·신문·관보에 철거 안내
3. 특정 빈집·위험건물 지정: 농어촌정비법, 건축물관리법 절차 진행
4. 철거 명령 → 행정대집행: 불응·소재 불명 시 대집행법으로 철거, 비용은 공탁 등으로 처리
5. 건축물대장 말소: 철거 완료 후 대장 말소 신고 또는 직권 말소

이 과정을 거치면, 소유자를 특정하지 못하더라도 법적 문제 최소화 + 안전한 철거가 가능합니다.