내 첫 경매 물건, 이렇게 골랐어요

 

안녕하세요, 부동산 경매로 재테크를 시작하려는 분들을 위한 실전 팁을 전해드리는 Auction guide입니다!

지난번에 경매의 기초를 알려드렸는데요, 이제 막 경매에 입문한 분들이라면 "그래서 실제로 물건은 어떻게 골라야 하지?"라는 궁금증이 생겼을 거예요.

그래서 오늘은 제가 가상의 초보 투자자가 되어 첫 경매 물건을 고르는 과정을 실전 사례처럼 풀어서 보여드릴게요. 1억 원 이하 소형 아파트를 예로 들며, 등기부등본 분석부터 현장 실사까지 구체적으로 설명할 테니, 따라 하며 연습해보세요. 이 글을 읽고 나면 경매 물건 고르는 감이 확 잡힐 거예요. 자, 그럼 시작해볼까요?

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1. 내 첫 경매 물건의 조건 설정

경매 물건을 고를 때 막연히 "싸 보이는 걸 사야지" 하면 안 돼요. 초보자라면 목표와 조건을 먼저 정하는 게 중요해요. 제가 설정한 조건은 이랬습니다:

• 예산: 1억 원 이하 (초보자라 부담 적은 금액으로 시작).
• 지역: 서울 근교나 수도권 중 임대 수요가 높은 곳 (예: 인천, 수원).
• 유형: 소형 아파트나 원룸 (월세 수요가 많고 관리 쉬움).
• 목표: 낙찰 후 월세로 월 50만 원 이상 받기.

이 조건을 바탕으로 경매 사이트에서 물건을 찾아봤어요. 그중 눈에 띈 물건 하나를 골라 분석 과정을 보여드릴게요.

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2. 사례 물건: 인천 부평구 소형 아파트

제가 찾은 물건은 인천 부평구에 있는 25평방미터 소형 아파트예요. 경매 정보는 다음과 같았습니다:

• 최저매각가격: 8,500만 원.
• 감정평가액: 1억 2,000만 원.
• 위치: 부평역 도보 10분 거리.
• 특징: 2010년 준공, 대지권 포함.

시세를 조사해보니 비슷한 아파트가 1억 3,000만~1억 5,000만 원 사이더라고요. 감정평가액보다 낮은 최저매각가에 끌렸지만, 싸다고 바로 입찰하면 안 되죠. 꼼꼼히 분석해봤습니다.

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3. 물건 분석: 3단계로 풀어보기

경매 물건을 고를 때 저는 3단계로 나눠서 확인했어요. 초보자도 쉽게 따라 할 수 있는 방법이에요.

(1) 등기부등본 분석

• 확인 방법: 대한민국법원 경매정보 사이트에서 물건 번호로 등기부등본을 뽑았어요.
• 결과:
  • 갑구(소유권): 현재 소유자는 개인, 별 문제 없음.
  • 을구(권리): 2015년 설정된 근저당권 1억 원 (은행 대출). 말소기준권리라 낙찰 시 소멸돼요. 임차권은 없음.
• 판단: 권리 관계가 깔끔해서 낙찰 후 부담이 적을 것 같아요.

(2) 감정평가서 읽기

• 확인 방법: 경매 공고에서 감정평가서를 다운받아봤어요.
• 내용:
  • 건물 상태: 준공 후 15년 됐지만, 외관과 내부는 양호.
  • 대지권: 포함돼 있음 (토지 가치 약 3,000만 원 반영).
  • 주변 환경: 부평역 근처라 교통 편리, 상권 발달.
• 판단: 대지권이 포함돼 있어 장기적으로 가치가 안정적이고, 상태도 괜찮아 월세 놓기에 적합해 보였어요.

(3) 현장 실사

• 방문 후기: 주말에 직접 가봤어요.
  • 건물 상태: 외벽은 깨끗하고, 내부는 도배만 새로 하면 될 정도.
  • 주변 환경: 부평역까지 걸어서 10분, 근처에 마트와 카페가 많음. 20~30대 직장인 수요가 높아 보였어요.
  • 월세 시세: 직방에서 확인해보니 보증금 1,000만 원에 월세 50만~60만 원 수준.
• 판단: 약간의 리모델링 비용(100만~200만 원 예상)만 들이면 바로 세입자를 들일 수 있을 것 같았어요.

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4. 입찰 전략 세우기

분석을 마쳤으니 입찰가를 정할 차례예요. 시세(1억 3,000만 원)와 최저매각가(8,500만 원)를 고려해 이렇게 계획했어요:

• 목표 입찰가: 9,500만 원 (시세의 70% 수준, 경쟁 고려).
• 입찰보증금: 850만 원 (최저매각가의 10%).
• 추가 비용 예상:
  • 취득세: 약 440만 원 (9,500만 원 × 4.6%).
  • 등기비: 약 70만 원 (법무사 수수료 포함).
  • 리모델링: 150만 원.
  • 총 비용: 약 1억 60만 원.

월세 50만 원을 받으면 연 수익률이 약 5.7% (연 600만 원 ÷ 1억 60만 원)로, 초보 투자로 괜찮은 수준이에요.

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5. 낙찰 후 계획

가정해보면 제가 9,500만 원에 낙찰받았다고 쳐요. 그 다음은:

• 잔금 납부: 낙찰 후 30일 안에 8,650만 원(9,500만 - 850만) 납부.
• 등기: 법무사를 통해 소유권 이전.
• 세입자 모집: 직방에 올려 보증금 1,000만 원, 월세 50만 원으로 설정.

이 과정을 거치면 약 2~3개월 안에 월세를 받기 시작할 수 있어요.

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6. 초보자가 느낀 점과 팁

이 가상 사례를 분석하며 깨달은 점을 공유할게요:

• 시간 투자: 분석에 2~3일 걸렸지만, 꼼꼼히 하면 위험을 줄일 수 있어요.
• 작게 시작: 1억 원 이하 물건은 경쟁이 덜하고 부담도 적었어요.
• 현장 필수: 사진만 믿었다면 건물 상태를 놓칠 뻔했어요.

팁: 처음엔 경쟁이 치열한 물건(예: 서울 강남)은 피하고, 수도권 외곽이나 지방 소도시 물건으로 연습하세요.

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7. 결론: 첫 경매 물건, 나도 할 수 있다!

이 사례를 통해 경매 물건 고르는 과정이 그리 어렵지 않다는 걸 느꼈어요. 등기부등본, 감정평가서, 현장 실사를 하나씩 체크하면 초보자도 충분히 해낼 수 있습니다.

제가 고른 이 부평구 아파트는 월세 수익과 안정성을 모두 잡을 수 있는 물건이었어요. 여러분도 경매 사이트에서 물건 하나를 골라 저처럼 분석해보세요. 한 번 해보면 "나도 할 수 있겠는데?"라는 자신감이 생길 거예요!

지난번 경매 기초를 읽고 여기까지 따라왔다면, 이제 실전 감각이 조금 붙었을 거예요. 다음엔 더 구체적인 입찰 전략이 궁금하다면 아래 추천글을 확인해보세요!

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