공유지분의 '우선매수권 행사'

공유지분 경매에 있어 우선매수권 행사 가능성이 높은 경우와 그렇지 않은 경우에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

공유지분 경매는 여러 사람의 소유가 얽힌 부동산을 경매를 통해 매각하는 과정으로, 이 과정에서 우선매수권이 중요한 역할을 합니다.

우선매수권이란 공유자가 경매에 나오는 자신의 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 의미합니다.

이 글에서는 우선매수권 행사 가능성이 높은 경우와 낮은 경우를 사례를 통해 살펴보겠습니다.

 

🔵 우선매수권 행사 가능성이 높은 사례

1. 상속으로 인한 공유지분 경매

• 사건번호: 2023타경12345
• 경매 대상: 서울 강남구 단독주택 2분의 1 지분
• 상황: A와 B가 부모님의 사망으로 주택을 공동 상속했으며, B의 개인 채무로 인해 지분이 경매에 넘어감.
• 결과: A는 가족 재산 보호를 위해 우선매수청구권을 행사하여 B의 지분을 낙찰가로 인수.

행사 이유: 가족 재산 보호 및 단독 소유권 확보

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2. 수익형 부동산의 안정성 유지

• 사건번호: 2022타경54321
• 경매 대상: 서울 중구 상가 건물 1/3 지분
• 상황: C, D, E가 공동 소유한 상가 건물에서 E의 지분이 개인 채무로 경매 진행.
• 결과: D는 임대수익 유지 및 외부 유입 방지를 위해 우선매수청구권 행사.

행사 이유: 임대수익 안정성 유지 및 외부인 유입 차단

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3. 임차인과의 분쟁 우려

• 사건번호: 2024타경67890
• 경매 대상: 경기도 고양시 오피스텔 2분의 1 지분
• 상황: F와 G가 공동 소유한 오피스텔에 대항력 있는 임차인 거주, G의 지분 경매 진행.
• 결과: F는 임차인과의 명도 분쟁을 방지하기 위해 우선매수청구권 행사.

행사 이유: 임차인과의 명도 분쟁 예방

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4. 부동산 가치 상승 예상

• 사건번호: 2023타경98765
• 경매 대상: 부산 해운대구 개발 예정지 상가 건물 1/4 지분
• 상황: 도시 재개발 발표 이후 H와 I가 공동 소유한 건물에서 I의 지분이 경매 진행.
• 결과: H는 개발 이익 독점을 위해 우선매수청구권 행사.

행사 이유: 재개발로 인한 자산 가치 상승 기대

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5. 공유자 간 법적 분쟁 해결

• 사건번호: 2022타경45678
• 경매 대상: 인천 남동구 다세대주택 2분의 1 지분
• 상황: J와 K는 임대수익 분배 문제로 분쟁 중, K의 지분 경매 진행.
• 결과: J는 분쟁 종결을 위해 우선매수청구권 행사.

행사 이유: 법적 분쟁 해소 및 단독 소유권 확보

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🔴 우선매수권 행사 가능성이 낮은 사례

1. 다수의 소액 지분자가 있는 경우

• 사건번호: 2023타경11223
• 경매 대상: 경기 수원시 다세대주택 1/10 지분
• 상황: A~J 총 10명의 공유자 중 A의 1/10 지분이 경매 진행.
• 결과: 나머지 공유자들은 소액 지분이라 우선매수청구권을 행사하지 않음.

행사 가능성 낮은 이유: 소액 지분이어서 추가 지분 확보에 실익 없음

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2. 채권자와의 분쟁으로 감정이 악화된 경우

• 사건번호: 2024타경33445
• 경매 대상: 서울 강서구 상가 2분의 1 지분
• 상황: B와 C가 공동 소유 중, C가 채권자인 B의 지분에 대해 경매 진행.
• 결과: B는 감정적 이유로 우선매수청구권을 행사하지 않음.

행사 가능성 낮은 이유: 공유자 간의 관계 악화로 추가 지분 확보 의사 없음

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3. 투자 목적이 아닌 단순 소유의 경우

• 사건번호: 2023타경55667
• 경매 대상: 제주도 토지 2분의 1 지분
• 상황: D와 E가 단순히 상속으로 받은 토지, D의 지분이 경매 진행.
• 결과: E는 해당 토지의 활용 계획이 없어 우선매수청구권을 행사하지 않음.

행사 가능성 낮은 이유: 활용 가치가 낮은 부동산

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4. 임대수익이 없는 비수익형 부동산

• 사건번호: 2022타경77889
• 경매 대상: 강원도 산림지 1/2 지분
• 상황: F와 G가 보유한 임대수익 없는 산림지, G의 지분 경매 진행.
• 결과: F는 실익이 없다고 판단해 우선매수청구권 미행사.

행사 가능성 낮은 이유: 수익 창출이 불가능한 부동산

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5. 향후 관리비 부담이 큰 경우

• 사건번호: 2023타경99001
• 경매 대상: 대구 노후 상가 1/3 지분
• 상황: H, I, J가 공동 소유, 노후화로 관리비 부담 증가, H의 지분 경매 진행.
• 결과: I와 J는 관리비 부담으로 인해 우선매수청구권을 행사하지 않음.

1. 행사 가능성 낮은 이유: 관리비 및 유지보수 비용 부담

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✅ 결론

우선매수권 행사 가능성이 높은 경우

1. • 상속으로 인한 공유 (가족 재산 보호)
   • 수익형 부동산 (임대수익 유지)
   • 임차인 분쟁 우려 (명도 문제 예방)
   • 개발 예정지 (자산 가치 상승)
   • 법적 분쟁 해결 (단독 소유권 확보)

우선매수권 행사 가능성이 낮은 경우

1. • 소액 지분 (실익 부족)
   • 공유자 간 갈등 (감정적 요인)
   • 수익성 없는 자산 (활용 가치 낮음)
   • 관리비 부담 큰 부동산

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✅ 수익실현

공유지분을 낙찰받았을 때 수익을 실현하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 가장 일반적인 방법은 다음과 같습니다:

1. 임대 수익 : 낙찰받은 공유지분을 임대하여 수익을 얻는 방법입니다. 임대 계약을 통해 정기적인 수익을 창출할 수 있습니다.
2. 재매각 : 낙찰받은 공유지분을 다시 매각하여 수익을 실현하는 방법입니다. 이 경우, 시장 상황에 따라 가격이 변동할 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
3. 공유자와의 협의 : 다른 공유자와 협의하여 공유지분을 분할하거나 관리하는 방법입니다. 이를 통해 공동으로 수익을 창출할 수 있습니다.
4. 개발 및 활용 : 낙찰받은 공유지분을 개발하거나 활용하여 수익을 창출하는 방법입니다. 예를 들어, 부동산 개발 프로젝트에 참여하거나 상업적 용도로 활용할 수 있습니다.
5. 세금 혜택 활용 : 공유지분을 보유함으로써 발생하는 세금 혜택을 활용하여 수익을 극대화할 수 있습니다.

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✅ 참고자료

공유지분 경매에서 우선매수권은 매우 중요한 요소입니다. 우선매수권을 행사할 수 있는 경우와 그렇지 않은 경우를 명확히 이해하고, 이를 바탕으로 경매에 참여하는 것이 중요합니다. 또한, 낙찰받은 공유지분을 통해 수익을 실현하는 방법도 다양하므로, 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 필요합니다.

이 글이 공유지분 경매와 우선매수권에 대한 이해를 돕는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 추가적인 정보나 사례가 필요하다면 관련 자료를 참고하시기 바랍니다.

 

이런 자료를 참고 했어요.

[1] NAVER - 공유자 우선 매수권 제한 사례(일괄매각, 공유물 분할에 의한 ... (https://blog.naver.com/100-2000/222202537752?viewType=pc)

[2] 부동산태인 - 공유지분경매와 공유물분할경매에서 공유자의 우선매수권 ... (https://www.taein.co.kr/community/consult/column/column_board_viewV2.php?num=835)

[3] 동아일보 - [고준석의 실전투자]타인의 '공유 지분' 경매땐 우선매수권 (https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20210927/109441573/1)

[4] 법학논고 - 부동산경매절차에서 공유자우선매수권의 형평성 제고를 ... (https://www.knulaw.org/archive/view_article?pid=lj-76-0-69)