[지분경매 시리즈 35편]공유물경매 후 명도는 어떻게 진행하나?

이번 글은
[지분경매 시리즈 35편] 공유물경매 후 명도는 어떻게 진행하나?
입니다.

앞선 34편에서 공유물경매 절차를 전체적으로 살펴보았다면, 이번 글에서는 그 마지막 단계이자 실제 수익 실현의 관건인 ‘명도’ 절차에 대해 다룹니다. 특히 공유물경매 후 기존 점유자가 있을 경우, 어떤 방식으로 명도를 진행해야 하는지 실제 상황별로 정리해드리겠습니다.

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📌 이전 글을 보고 싶다면?
👉 [지분경매 시리즈 34편] 공유물경매 절차 총정리 – 입찰에서 낙찰까지
https://auctionguide.tistory.com/213

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🏠 공유물경매 후 명도, 왜 중요한가?

공유물경매를 통해 단독 소유권을 확보했다 하더라도
점유자가 자진해서 퇴거하지 않는다면 부동산을 활용할 수 없습니다.
즉, 명도 없이는 임대도, 매각도, 실거주도 불가능하다는 이야기입니다.

“경매의 끝은 ‘등기’가 아니라 ‘명도’다” 라는 말처럼,
명도는 경매의 실질적인 완성 단계입니다.

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📌 공유물경매 후 명도가 필요한 상황

1. 공유자 중 한 명이 계속 점유 중인 경우
   • 과거 지분 낙찰 또는 공유자였던 사람이
     전체 소유권이 바뀐 후에도 계속 거주 또는 사용
2. 임차인 또는 제3자 점유자 존재
   • 공유관계 이전에 맺어진 임대차 계약으로
     대항력이 남아 있거나 종료되지 않은 계약이 있는 경우
3. 무단 점유자 (불법점유 포함)
   • 소유자 변경 후에도 퇴거하지 않고 버티는 경우

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⚖️ 명도 절차는 어떻게 진행될까?

단계 내용

① 내용증명	점유자에게 자진퇴거 요청 (1차 경고)
② 명도소송	자진 퇴거 거부 시, 점유자 상대로 민사 소송 제기
③ 승소 → 강제집행 신청	판결문 확보 후, 집행관 통해 강제 퇴거 절차 진행
④ 명도 완료 → 실사용	부동산 인도 후, 직접 거주/임대/매각 등 가능

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🧷 실무 팁: 공유자 상대 명도는 다소 유연하게

기존 점유자가 공유자였던 경우에는 강한 적대적 접근보다는
📌 협의 또는 보상 방식도 고려해볼 필요가 있습니다.

예를 들어:

• “이사비용” 혹은 “퇴거 협의금” 제안
• 추후 전세계약 우선권 등 조건 제시
• 명도 후 전세를 주고 자산 운용하는 방식도 실현 가능

이런 유연한 대응은 소송 비용과 시간, 스트레스를 줄이는 데 효과적입니다.

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🔎 실제 사례로 보는 명도 진행

사례: C씨의 공유물경매 이후 명도 사례

• 2022년 10월: 지분경매로 1/3 확보 → 공유물분할소송 → 2023년 8월 공유물경매 낙찰
• 점유자: 기존 공유자 D씨가 거주 중
• 협의 시도 → 거절 → 명도소송 진행
• 2024년 1월 명도 판결 → 2024년 3월 집행관 인도 완료
• 이후 리모델링 + 임대 진행 → 월 120만 원 수익 발생

👉 명도까지 약 6개월 소요, 이사비용 + 리모델링 포함해도 연 7% 이상 수익률 확보

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✅ 공유물경매 명도 시 유의사항

항목 주의점

점유자 확인	경매 이전 임차인인지, 공유자인지 반드시 확인
대항력 여부	확정일자 + 전입 여부 따져보고 인수 판단
협의 가능성	가능하다면 소송보다 빠른 협의 우선 고려
집행 리스크	명도소송 승소 후에도 집행까지는 시간 소요

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🔚 마무리하며

공유물경매에서의 명도는 단순한 퇴거 문제가 아닌
투자금 회수와 수익 실현의 출발점입니다.
지분낙찰 → 단독소유 → 점유 해소 → 부동산 활용이라는
흐름을 이해하면, 명도는 필수 전략 포인트입니다.

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📌 다음 글 예고
👉 [지분경매 시리즈 36편] 공유물경매 후 세금 문제와 분배 주의점