[지분경매 시리즈 34편]공유물경매 절차 총정리 – 입찰에서 낙찰까지

이번 글은
[지분경매 시리즈 34편] 공유물경매 절차 총정리 – 입찰에서 낙찰까지
입니다.

앞선 33편에서 공유물분할소송을 통해 경매까지 가게 되는 과정을 살펴봤다면, 이번에는 그 결과로 이어지는 공유물경매에 대해 전체적인 절차와 주의할 점을 짚어보겠습니다.

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📌 이전 글을 보고 싶다면?
👉 [지분경매 시리즈 33편] 공유물분할소송, 소요 시간과 비용은 얼마나 들까?
https://auctionguide.tistory.com/212

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🧾 공유물경매란?

공유물분할소송의 결과로, 공유물에 대한 현물분할이 불가능하다고 판단되면
법원은 해당 부동산을 경매에 부치고 매각 대금을 지분 비율대로 분배합니다.

즉, 공유관계를 끝내기 위한 마지막 수단이자,
지분 낙찰자가 단독 소유자가 되기 위한 관문입니다.

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🧭 절차 개요

① 공유물분할소송 → 경매 선고

• 법원이 판결 또는 조정으로 공유물 경매 명령
• 이 판결이 확정되면 강제집행 신청 가능

② 강제집행 신청

• 판결 정본 + 확정증명서 첨부
• 관할 법원에 공유물강제경매 신청

③ 경매 개시결정 → 감정평가

• 법원이 경매개시결정
• 감정평가 진행 후 최저매각가격 결정

④ 입찰공고 → 입찰 진행

• 법원 홈페이지 및 대법원 경매정보 등에 공고
• 일반 경매와 마찬가지로 입찰이 진행됨

⑤ 낙찰 → 대금 납부 → 소유권 이전

• 낙찰자(보통 기존 공유자나 지분 낙찰자)가 대금 납부
• 이후 단독 소유자로 등기 가능

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🏦 지분 낙찰자가 직접 공유물경매에 참여하면 좋은 이유

1. 기존 지분 보유로 인한 입찰자 경쟁 감소
   → 지분 보유자의 존재만으로 일반 투자자 기피
2. 시세보다 저렴한 가격에 전체 지분 확보 가능
   → 종종 단독소유를 통한 프리미엄 형성

📌 낙찰가에 대해 이미 알고 있는 상태이므로,
예상 수익률 계산이 명확하다는 장점도 있습니다.

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⚠️ 공유물경매 시 주의할 점

항목 주의사항

감정가 산정	기존 지분 낙찰 당시 감정가보다 현저히 높게 나올 수 있음
점유 문제	점유자가 있다면 명도 필요 (단, 보통 낙찰자가 기존 공유자일 경우는 원활)
권리분석	기본 경매와 동일하게 권리분석 필수 (선순위 임차인 등 주의)
입찰 타이밍	본인이 지분 보유자라면 경쟁 방지 위해 적절한 시기 조율 필요

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💡 실제 사례

사례: B씨의 공유물경매 낙찰 사례

• 2022년 9월: 1/2 지분 경매로 1억에 낙찰
• 2023년 1월: 공유물분할소송 제기 → 2023년 8월 경매 선고
• 2023년 12월: 공유물강제경매 개시
• 2024년 2월: B씨 단독 응찰 → 2억 5천에 낙찰 (총 3억 시세 부동산)

👉 총 투자금 3억 5천 → 단독 소유
→ 추후 전세 재구성 후 매각으로 약 6천만 원 수익 실현

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📋 요약 정리

항목 내용

진행 주체	공유자 or 지분 낙찰자
평균 기간	소송 후 약 6~9개월
입찰 경쟁률	낮은 편 (지분 낙찰자 우위)
기대 수익	단독 소유 가능성에 따른 프리미엄 발생

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🔚 마무리하며

공유물경매는 단순한 지분 낙찰 이상의 완전한 소유권 확보의 길입니다.
과정이 다소 복잡해 보일 수 있지만, 절차를 정확히 이해하면
소수만 아는 고수익 전략으로 활용할 수 있습니다.

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📌 다음 글 예고
👉 [지분경매 시리즈 35편] 공유물경매 후 명도는 어떻게 진행하나?