[분묘기지권 시리즈 3편]분묘기지권과 토지 소유권의 충돌 – 실전 분쟁 해결 전략

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👉 [분묘기지권 시리즈 2편] 분묘기지권, 인정된 사례 vs. 인정되지 않은 사례 비교 분석
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토지를 낙찰받았는데 그 위에 묘지가 있다?
경매 투자자에게 있어 가장 골치 아픈 시나리오 중 하나입니다. 특히 묘지로 인해 토지를 자유롭게 사용하지 못하거나, 분묘기지권 주장을 받게 될 경우, 토지 소유권 행사는 사실상 제한될 수밖에 없습니다.

이번 편에서는 ‘토지 소유권’과 ‘분묘기지권’이 충돌할 때, 투자자 입장에서 어떤 전략으로 접근해야 하는지 살펴보겠습니다.

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✅ 분묘기지권 vs. 토지 소유권, 누가 우선일까?

일반적으로, 토지 소유권은 절대적 권리입니다. 그러나 분묘기지권이 성립된 경우, 토지 소유자는 일정 부분 사용권을 제한받을 수밖에 없습니다.
이때 핵심은 “분묘기지권이 인정되는지 여부”입니다.

📌 요약하면…

• 분묘기지권이 인정되면: 토지 소유권자는 임의로 묘를 철거할 수 없음
• 분묘기지권이 인정되지 않으면: 토지 소유자는 철거 및 인도청구 가능

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⚖️ 분쟁 발생 시 투자자의 전략

1. 임장 단계에서 분묘 존재 여부 확인

분묘기지권 여부는 ‘존재 + 관리 여부’로 판단됩니다.
따라서 입찰 전에 반드시 현장을 방문해 묘의 위치, 수량, 관리 상태, 출입로 유무 등을 확인해야 합니다.

✅ 팁: 묘가 있더라도 벌초 흔적이 없거나 출입로가 막혀 있다면, 분묘기지권 인정 가능성은 낮아집니다.

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2. 낙찰 후 법적 조치 검토

낙찰받은 후에도 묘가 여전히 존재하고, 유족 측이 분묘기지권을 주장한다면 다음과 같은 법적 대응이 필요합니다.

✅ ① 철거 및 인도청구 소송

• 전제 조건: 분묘기지권이 인정되지 않아야 함
• 소요 시간: 통상 6개월~1년 이상
• 주의점: 법원의 판단은 묘의 존속기간, 관리여부, 토지주의 반대 의사 등에 따라 달라짐

✅ ② 사용료(부당이득) 청구

• 분묘기지권이 인정되더라도 일정한 사용료를 청구할 수 있는 여지가 있음
• 현실에서는 인정 사례가 적지만, 전략적으로 접근할 수 있음

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3. 현실적 협상도 방법

소송은 시간과 비용이 드는 만큼, 실무에서는 유족과의 협상도 자주 활용됩니다.

• 이장비 지원 (100만~500만 원 선 협의 사례 다수)
• 이장 시기 조율 (명절 전후, 봄·가을 벌초 시기 등 고려)
• 합의서 작성 후 묘 이장 및 철거 진행

💬 “소송을 진행해도 패소할 가능성이 있다”는 점을 부각하면, 협상에 유리한 입장을 취할 수 있습니다.

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💼 실전 사례: 협상과 법적 대응 병행

사례 요약
A씨는 경매로 산 토지 위에 2기의 분묘가 있는 것을 확인. 입찰 전부터 묘 주변에 풀이 무성했고, 출입로도 없음.
낙찰 후 묘 주인에게 협상을 시도했으나 거절당해 철거소송 제기.

결과
법원은 “묘가 20년 이상 존재한 사실은 인정되나, 후손의 관리 흔적이 없고, 출입로도 없어 실질적 분묘기지권 행사는 어렵다”며 철거 청구 인용.
후속 조치로 부당이득 반환청구도 진행 중.

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🔍 핵심 체크리스트

구분 투자자가 해야 할 일

입찰 전	현장 방문해 묘 확인, 주변 관리 여부 체크
낙찰 직후	유족과 협상 시도, 필요 시 내용증명 발송
분쟁 시	철거청구소송 또는 협상 전략 수립
장기화 우려 시	대안적 활용 방안 모색 (출입 불가 구역 분리 등)

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✍️ 마무리하며

토지 소유권은 분명한 권리지만, 분묘기지권이라는 관습법상의 권리가 일정한 조건에서 인정되는 이상, 무조건적인 소유권 행사는 어려울 수 있습니다.
투자자 입장에서는 ‘묘지 있는 토지’는 무조건 피하는 것이 정답이 아닙니다. 오히려 정밀한 법적 검토와 협상 전략을 병행하면, 오히려 경쟁 없는 ‘저가 낙찰’ 기회가 되기도 합니다.

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다음 글은
👉 [분묘기지권 시리즈 4편] 분묘기지권이 있는 토지, 경매 낙찰 시 대응법과 유의사항
으로 이어집니다. 원하시면 바로 작성해드릴게요.