경매 물건 분석(2023타경529901 (1))

 

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대지권 미등기란? 경매 투자 전 꼭 알아야 할 핵심 정보

대지권 미등기란 건물은 등기부에 정상적으로 등록되어 있지만, 그 건물이 자리 잡은 대지의 소유권 등기가 이루어지지 않은 상태를 뜻합니다. 쉽게 말해, 경매로 건물을 낙찰받더라도 대지에 대한 권리를 완전히 확보하지 못할 수 있다는 뜻이죠. 이런 상황은 경매 투자에서 흔히 간과되기 쉬운 위험 요소로, 초보 투자자라면 특히 주의가 필요합니다.

1.1 대지권 미등기의 주요 원인

대지권 미등기가 발생하는 이유는 다양합니다. 아래에서 흔한 원인들을 살펴볼게요:

• 소유권 이전 등기 미완료: 건물 소유자가 대지를 매입했지만 등기를 하지 않은 경우가 많습니다. 특히 한국토지주택공사(LH)나 지자체 소유 토지에서 자주 발생해요.
• 채권자의 압류 및 가압류: 대지에 근저당, 압류, 가압류 등이 걸려 있어 소유권 이전이 막힌 경우입니다.
• 미분양 또는 개발 지연: 분양 당시 대지권 등기가 누락되거나, 시행사가 부도나면서 절차가 중단된 사례도 있습니다.
• 법적 분쟁: 기존 소유주와 채권자, 공공기관 간 소송으로 등기가 지연되는 경우도 흔하지 않지만 존재합니다.

1.2 대지권 미등기의 위험성

대지권 미등기 물건을 낙찰받으면 어떤 문제가 생길까요? 아래에서 구체적으로 정리해봤습니다:

• 토지 사용 제한: 대지 소유자가 제3자에게 땅을 팔거나 사용을 제한하면 건물 소유자는 큰 곤란을 겪습니다.
• 대지 사용료 발생: 대지 소유자가 임대료를 청구할 수 있어 추가 비용이 생길 가능성이 있어요.
• 건물 매각 시 가치 하락: 대지권이 없는 건물은 시장에서 가치가 뚝 떨어집니다. 감정가의 40~60% 수준으로 평가될 수도 있죠.
• 소유권 분쟁: 압류나 법적 문제로 대지권을 확보하지 못하면 소송까지 갈 수 있는 위험이 있습니다.

이제 대지권 미등기에 대한 기본 이해를 바탕으로, 구체적인 경매 물건을 분석해보겠습니다.

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인천 남동구 논현동 에이스프라자 1층 101호 경매 물건 분석

인천 남동구 논현동에 위치한 에이스프라자 1층 101호 경매 물건은 매력적인 입지와 저렴한 최저가로 눈길을 끌지만, 대지권 미등기라는 큰 변수가 있습니다. 아래에서 이 물건의 모든 것을 꼼꼼히 파헤쳐보겠습니다.

1. 물건 개요: 기본 정보 한눈에 보기

• 위치: 인천광역시 남동구 논현동 645-1, 에이스프라자 1층 101호
• 용도: 근린상가
• 감정가: 423,000,000원 (토지 169,200,000원, 건물 253,800,000원)
• 최저 매각가(4차): 145,089,000원 (감정가의 34%)
• 매각기일: 2025년 3월 26일 (수) 10:00
• 건물 면적: 44.4㎡ (13.43평)
• 대지권: 미등기 (감정가에 포함 평가됨)
• 보증금: 14,508,900원 (최저가의 10%)
• 소유자/채무자: 류상수
• 채권자: 한강새마을금고
• 임차인: 김규완 (보증금 20,000,000원, 월세 1,200,000원, 대항력 있음, 매수인 인수)

2. 입지와 물건 상태: 투자 매력도 점검

입지 분석: 상가의 생명, 위치와 시인성

• 교통 편의성:
  이 물건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측에 자리 잡고 있어요. 도보로 5~10분 거리라 접근성이 뛰어나고, 근처에 노선버스 정류장도 있어 차량 없이도 편리합니다. 차량 진출입도 가능해 다양한 고객층을 끌어들일 수 있죠. 감정평가서 위치도를 보면, 주변에 휴먼시아 2단지 아파트 같은 배후 수요도 눈에 띕니다.
• 주변 환경:
  상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트가 뒤섞인 논현동 상권에 위치해 있습니다. Uni 당구클럽, 스마일요양병원 등 활발한 상업 활동이 이뤄지는 곳이라 임대 수요가 안정적일 가능성이 높아요.
• 도로 접면과 시인성:
  북동측과 남동측으로 노폭 15m의 넓은 도로, 남서측으로 노폭 10m의 포장도로와 맞닿아 있습니다. 특히 1층 상가라 도로에서 잘 보이는 장점이 크죠. 건물개황도와 사진용지를 보면 101호는 주출입구 근처에 있어 "코리아축산" 간판이 통행객 눈에 쉽게 띌 가능성이 높습니다. 다만, 근처 부티크646이나 논현 시네마타워 같은 상가와의 간판 경쟁은 없는지 현장에서 확인해보는 게 좋겠어요.
• 방향성:
  감정평가서에 방향이 명시되진 않았지만, 위치도와 건물개황도를 분석해보면 북동·남동측 도로에 면한 구조라 남동향일 가능성이 큽니다. 남동향이라면 채광과 통풍이 좋아 상가 운영에 플러스 요인이 될 수 있어요. 설령 북향이라 해도 도로 노출도가 높아 상업적 가치는 크게 떨어지지 않을 겁니다. 현장 방문으로 정면 방향과 햇빛을 체크해보는 걸 추천합니다.
• 입지 결론:
  호구포역 상권의 1층 상가로, 시인성과 접근성이 뛰어납니다. 남동향으로 추정되지만, 상가 특성상 도로 접면과 유동인구가 더 중요한 변수예요. 주변 요양병원과 상가 밀집으로 임대 수요도 기대할 만합니다.

물건 상태: 건물과 토지의 현재 모습

• 건물:
  2011년 3월 30일 사용 승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 10층 중 1층에 위치해 있습니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 페인팅과 인테리어 마감, 창호는 섀시창호로 되어 있어 상태가 나쁘지 않아 보입니다. 현재 "코리아축산" 점포로 사용 중이고, 사진용지를 보면 내부도 깔끔하게 유지된 느낌이에요.
• 토지:
  대지권은 미등기 상태입니다. 감정평가에서는 적정 대지권이 귀속될 거라 가정하고 토지 가액 169,200,000원을 책정했어요. 토지 형상은 세장형이고, 등고가 평탄해 근린생활시설 건부지로 활용 중입니다.

감정평가 분석: 숫자 뒤 숨은 의미

• 평가 방법:
  감정평가사는 2023년 8월 16일 기준으로 거래사례비교법을 적용했어요. 비교 사례로 논현동 645-*의 1층 42.55㎡ 상가를 선정했는데, 2022년 5월 2일에 531,000,000원(단가 12,479,436원/㎡)에 거래된 곳입니다.
• 조정 과정:
  • 시점 수정(0.99075): 2022년 2분기부터 2023년 3분기까지 자본수익률이 하락(-0.52%)한 점이 반영됐어요.
  • 가치형성요인(0.770): 위치별 효용에서 비교 사례보다 열세라고 판단해 조정했습니다.
  • 결정 단가: 9,520,280원/㎡로 계산, 총액은 423,000,000원으로 나왔습니다.
• 신뢰성 점검:
  비교 사례가 동일 지역 1층 상가라 적절해 보이지만, 2022년 고점 거래 후 2023년 시장 하락을 반영해 보수적으로 평가된 느낌이에요. 대지권 미등기라는 리스크가 있는데도 토지 가액을 포함한 점은 낙관적인 가정으로 보입니다. 실제 시장 가치는 대지권 취득 여부에 따라 크게 달라질 수 있어요.

경매 진행 상황: 왜 세 번이나 유찰됐을까?

• 1차: 423,000,000원 → 유찰
• 2차: 296,100,000원 → 유찰
• 3차: 207,270,000원 → 유찰
• 4차: 145,089,000원 → 진행 중
• 분석: 세 번 유찰되며 최저가가 감정가의 34%까지 떨어졌습니다. 대지권 미등기와 임차인 부담 때문에 투자자들이 꺼린 결과로 보이네요.

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3. 주요 리스크: 투자 전 반드시 체크할 점

대지권 미등기: 가장 큰 걸림돌

• 현황:
  대지는 LH 소유로, 매매대금은 완납됐지만 소유권 이전 등기가 안 된 상태예요. 2023년 8월 29일 LH 회신에 따르면 가압류, 가처분, 압류추심명령 등 20여 건의 제약사항이 걸려 있습니다.
• 법적 리스크:
  1. 취득 불가: LH가 압류 때문에 등기를 거부하면 건물만 소유하게 돼 대지 사용이 제한될 수 있어요(민법 제279조 지상권 미설정).
  2. 추가 비용: 압류 해소를 위해 채권자와 협상하거나 소송을 진행해야 할 수 있는데, 비용이 수천만 원 이상 나올 가능성도 있습니다.
  3. 매각 가치 하락: 대지권 없는 건물은 시장에서 감정가의 40~60% 수준으로 평가될 수 있어요.
  4. 소유권 분쟁: LH나 채권자와의 소송 위험이 남아 있습니다.
• 대응 방안:
  1. LH 협의: 등기 조건과 비용을 직접 확인해보세요(인천지역본부 032-260-5114).
  2. 법적 검토: 법무사와 상의해 압류 해소 가능성을 점검하고, 관련 판례(대법원 2001다39544)를 참고하세요.
  3. 비용 대비: 대지권 취득 비용이 169,200,000원보다 적다면 투자할 만한 가치가 있습니다.

임차인 부담: 예상치 못한 추가 비용

• 현황:
  임차인이 보증금 20,000,000원, 월세 1,200,000원에 점유 중이며, 2016년 8월 23일 사업자등록으로 대항력이 있어요.
• 위험성:
  • 실질 비용: 낙찰가 145,089,000원에 보증금 20,000,000원을 더하면 165,089,000원이 됩니다.
  • 자가 사용 불가: 임차인이 계속 있으면 직접 사용할 수 없어요.
• 대응 방안:
  • 수익률 계산: 월세 1,200,000원으로 연 수익 14,400,000원, 투자비 대비 약 8.7%로 나쁘지 않습니다.
  • 퇴거 협상: 추가 비용을 들여 퇴거를 유도할지 고민해보세요.

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4. 경제성 분석: 투자 가치 판단하기

• 투자 비용:
  • 최소 비용: 낙찰가 145,089,000원 + 보증금 20,000,000원 + 취득세 약 3%(4,352,670원) = 169,441,670원.
  • 추가 비용: 대지권 등기 비용(아직 미확정).
• 수익성:
  • 임대 수익: 연 8.7%로, 상가 평균(5~7%)보다 높아요.
  • 매매 차익: 대지권을 취득하면 감정가 423,000,000원 회복 가능성이 있지만, 못하면 200,000,000원 이하로 떨어질 수도 있습니다.

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5. 대지권 취득 가능성 확인: 실무 체크리스트

1. LH 문의:
   • 인천지역본부(032-260-5114)에 사건번호(2023타경529901)와 주소를 들고 가서 압류 해소 조건과 비용을 알아보세요.
2. 법원 자료 확인:
   • 인천지법 경매 24계(032-860-1624)에서 LH 회신서를 열람하고 제약사항 세부 내역을 파악하세요.
3. 현장 조사:
   • 인근 상가 소유자들과 대지권 등기 사례를 이야기해보는 것도 좋은 방법이에요.

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6. 입찰 전략: 성공을 위한 준비

• 장점:
  • 최저가 145,089,000원으로 저렴한 기회.
  • 호구포역 상권에 시인성 높고 남동향 추정되는 입지.
  • 2011년 준공 건물로 상태 양호.
• 단점:
  • 대지권 미등기라는 큰 리스크.
  • 임차인 보증금 인수 부담.
• 최대 입찰가:
  대지권 비용을 제외하고 165,000,000원 내외로 잡는 게 안전해 보입니다.
• 사전 준비:
  • LH와 협의해 대지권 취득 가능성을 확인하세요.
  • 현장에 가서 시인성과 방향성을 직접 체크해보세요.

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7. 결론: 투자할 만한 물건일까?

이 경매 물건은 낮은 가격과 뛰어난 입지로 매력적이지만, 대지권 미등기라는 걸림돌이 큽니다. 대지권 문제를 해결할 수 있는 자금과 노하우가 있다면 투자해볼 만해요. 하지만 초보자나 당장 건물을 쓰고 싶은 분들에겐 추천하기 어렵습니다. 입찰 전에 LH 협의, 법률 상담, 현장 방문을 꼭 해보세요. 궁금한 점 있으면 언제든 물어보시고요!