인천 주안동 이스트힐 2층 공유오피스 가능성 분석: 공매 상가로 새로운 기회 열까?

 

안녕하세요, 부동산 투자에 관심 많은 블로거입니다.

최근 인천 주안동 공매 상가에 푹 빠져서 분석글을 쓰고 있는데요, 지난번에 올린 **인천 주안동 공매 상가 투자 분석: 이스트힐 2층 201호 권리, 상권, 수익률, 유치업종 완벽 정리 (링크)**가 반응이 좋아서 이번엔 같은 물건을 다른 시각으로 다뤄보려고 해요.

바로 공유오피스로 활용할 가능성에 대한 이야기입니다. 요즘 프리랜서와 스타트업이 늘면서 공유오피스가 뜨고 있잖아요. 과연 이 공매 상가가 공유오피스로 적합할지, 하나씩 파헤쳐볼게요!

주안 2층상가.pdf

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1. 위치와 상권: 공유오피스에 적합한 입지일까?

공유오피스는 접근성과 주변 환경이 생명이에요. 이 물건의 상권을 다시 한번 들여다보면서 공유오피스 관점에서 체크해봤습니다.

교통과 접근성

• 위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 174-3, 이스트힐 2층 201호 (미추홀대로 706).
• 교통: 인천지하철 2호선 시민공원역에서 도보 3분(219m), 1호선 주안역은 7분(518m) 거리예요. 미추홀대로 대로변에 자리 잡고 있고, 차량 접근도 나쁘지 않습니다.
• 느낀 점: 역세권이라는 점은 공유오피스 입주를 원하는 프리랜서나 소규모 팀에게 큰 매력이죠. 다만, 2층이라 1층처럼 눈에 띄진 않아요. 엘리베이터가 잘 돼 있고 간판이 잘 보이도록 신경 써야 할 것 같아요.

유동인구와 수요

• 유동인구: 하루 2,000~3,000명 정도로 추정했는데(2층 조정 후), 공유오피스는 유동인구보다는 고정 입주자가 중요하니 이건 큰 단점은 아니에요.
• 배후 수요: 주안동은 공동주택과 근린시설이 섞여 있어서 소규모 사무 공간을 찾는 사람들이 꽤 있을 거예요. 특히 개발 호재(남광로얄아파트 재개발, 미추홀구 도시개발사업)가 진행되면 더 활기가 돌 가능성도 있고요.

경쟁 상황

• 주안동 근처에 패스트파이브 같은 대형 공유오피스 브랜드는 아직 없더라고요. 인천은 부평이나 송도에 공유오피스가 좀 있는 편인데, 주안동은 소규모 사무실 위주라 경쟁이 덜한 편이에요. 이건 기회죠! 틈새시장을 노릴 수 있을 것 같아요.

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2. 건물과 공간: 공유오피스로 변신 가능할까?

공유오피스는 공간 활용이 핵심이에요. 이 상가의 물리적 조건을 보면서 가능성을 가늠해봤습니다.

면적과 구조

• 면적: 전유면적 269.73㎡, 약 81평이에요.
• 건물: 2017년 준공된 15층 철근콘크리트 건물로, 신축 7년차라 상태가 좋아 보입니다.
• 활용 아이디어: 81평이면 1~2인실 10개(평균 5평씩 50평), 회의실과 라운지로 30평 정도 꾸밀 수 있어요. 프리랜서나 소규모 팀이 쓰기에 딱 적당한 사이즈죠. 전기, 급배수, 승강기 설비도 기본적으로 갖춰져 있어서 큰 공사 없이도 시작할 수 있을 것 같아요.

2층의 장단점

• 장점: 1층보다 공매 가격이 저렴해서 초기 투자비를 줄일 수 있어요. 대로변이라 간판만 잘 달면 시인성도 어느 정도 확보할 수 있고요.
• 단점: 역시 2층이라 접근성이 1층보다 떨어져요. 엘리베이터가 필수인데, 이 부분은 입찰 전에 꼭 확인해야겠네요.

리모델링 비용

• 칸막이, 네트워크 설치, 공용 공간 꾸미기 등을 고려하면 평당 50만 원 정도로 잡아서 3,000만~5,000만 원 정도 들 거예요. 공유오피스는 깔끔한 인테리어와 편리한 시설이 중요하니까 이 비용은 아끼지 않는 게 좋을 것 같아요.

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3. 수익성과 투자비: 돈이 될까?

"공유오피스를 운영하면 얼마나 벌 수 있을지, 또 투자비가 얼마나 들지 계산해봤어요."

 

예상 수익

• 시장 조사: 인천 지역 공유오피스는 1인실이 월 30만~50만 원 수준이에요. 중간값 40만 원으로 잡고, 1인실 10개를 채운다고 하면 월 400만 원, 연 4,800만 원이 나와요.
• 현실적으로: 처음엔 공실이 있을 테니 1년차는 50% 입주율로 2,400만 원, 2년차부터 7080%로 올라가면 3,360만3,840만 원 정도 벌 수 있을 거예요.
• 추가 수익: 회의실 대여나 커피 서비스 같은 부가 수입도 기대할 수 있죠.

투자 비용과 수익률

• 취득가: 공매 적정 입찰가 2억~2.5억 원 (지난 분석 참고).
• 리모델링: 3,000만~5,000만 원.
• 총 투자비: 2.3억~3억 원.
• 수익률:
  • 1년차: 2,400만 원 ÷ 2.5억 원 = 약 9.6%.
  • 2년차: 3,840만 원 ÷ 2.5억 원 = 약 15.4%.
• 느낀 점: 일반 상가 임대(수익률 32~40%)보다는 초기 수익이 낮지만, 장기적으로 안정적인 수입원이 될 가능성이 있어요.

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4. 공유오피스 운영: 성공하려면?

공유오피스로 성공하려면 장단점을 잘 파악하고 전략을 세워야겠죠.

장점

• 수요: 주안동에 소규모 사무 공간을 찾는 사람들이 꽤 있어요.
• 경쟁 우위: 지역 내 공유오피스 경쟁이 덜해서 먼저 자리 잡으면 유리할 거예요.
• 공매 메리트: 저렴하게 사서 초기 비용을 줄일 수 있죠.

단점

• 2층 위치: 접근성이 약해서 초기 입주자를 끌어들이는 게 쉽지 않을 수 있어요.
• 운영 부담: 관리 인력이나 마케팅 비용이 추가로 들 거예요.
• 공실 리스크: 시작부터 바로 꽉 차긴 어려울 테니 인내심이 필요해요.

성공 전략

• 초기 할인: 1인실을 월 25만~30만 원으로 저렴하게 내놔서 입주자를 빨리 채우는 게 중요해요.
• 차별화: 무료 커피, 회의실 무료 이용 같은 혜택을 주거나 네트워킹 이벤트를 열어보면 어떨까요?
• 홍보: 네이버 플레이스에 등록하고, 지역 카페나 SNS로 알리면서 대로변 간판도 눈에 띄게 달아야겠어요.

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5. 결론: 공유오피스, 할 만할까?

이스트힐 2층 201호를 공유오피스로 활용하는 건 꽤 매력적인 선택지예요. 역세권에 81평이라는 넓은 공간, 공매로 저렴하게 살 수 있는 기회까지 있으니까요. 다만, 2층이라는 점과 초기 공실 리스크 때문에 시작이 쉽진 않을 수 있어요.

제 생각엔 공유오피스 운영 경험이 있거나, 마케팅에 자신 있다면 충분히 도전해볼 만해요.

수익률은 1년차 9.6%, 2년차 15% 정도로 일반 임대보다 낮아 보이지만, 안정적으로 운영되면 꾸준한 현금흐름을 만들 수 있죠. 만약 운영 부담이 걱정된다면 지난 글에서 다룬 **일반 상가 투자 분석 (링크)**처럼 단순 임대도 좋은 대안이에요.

입찰 전에 엘리베이터 상태랑 건물 관리 수준을 꼭 확인하고, 리모델링 계획도 미리 짜놓는 걸 추천드려요. 여러분 생각은 어떠신가요? 댓글로 의견 나눠보면 좋을 것 같아요!