🗣️ [특수물건 시리즈 番外] 낙찰자는 점유자에게 어떤 말부터 꺼내야 하나요?

 

“이제 제가 이 집 주인입니다. 나가주세요.”
이런 말로 시작하면 협상은 실패입니다. 😨

실전 명도에서 중요한 건
“법적 권한”보다 “심리전”,
**“압박”보다 “신뢰”**입니다.

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🧩 1. 첫 마디가 승부를 가른다

❌ 이런 말은 절대 금물!

• “경찰 부를 거예요”
• “소송할 겁니다”
• “법적으로 나가야 하시는 거 아시죠?”

👉 이런 말은 즉시 방어모드를 유발합니다.

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✅ 이런 말로 시작하세요

“안녕하세요. 저도 최근에 이 집 낙찰받은 사람입니다.”
“혹시 거주하고 계신 분과 말씀 좀 나눌 수 있을까요?”

➡️ 상대가 스스로 '이해 관계자'임을 자각하게 만드는 말
➡️ 자연스럽게 대화를 유도하는 중립적 표현

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🎯 2. 명도 협상 대화 스크립트 (기본형)

🗨️ Step 1 – 접근

“안녕하세요. 저는 이 집을 경매로 낙찰받은 사람입니다.
혹시 이 집에 거주 중이신가요?”

👉 말투는 정중하게, 태도는 자연스럽게

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🗨️ Step 2 – 정보 파악

“혹시 어떤 사정으로 거주 중이신지 여쭤봐도 될까요?”

• 점유자의 신분 파악 (소유자/임차인/무권리자/전차인 등)
• 계약 여부, 보증금, 이사 계획 등 정보 수집

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🗨️ Step 3 – 본론 유도

“당연히 법적으로 절차는 있지만,
저도 최대한 원만하게 해결하고 싶습니다.
혹시 이사 계획이 있으시면 맞춰드릴 수 있어요.”

👉 이 말 한마디에 분쟁을 줄이는 힘이 있습니다.
특히, 소액 이사비를 미끼로 협상 가능성 ↑

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💡 명도 협상 시 유의사항

항목 주의할 점

언행	무조건 정중하게. 상대는 ‘내쫓기려는 사람’으로 봄
시간	평일 오전이 제일 좋음 (경계심 ↓)
기록	대화 내용, 거주자 정보 녹음/기록 필수
제안	소액 이사비, 날짜 조율 등 융통성 있게 제시

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🛠️ 실전 TIP

• 점유자가 협조적이면 → 확약서 작성 유도
• 점유자가 버티면 → 즉시 인도명령 or 명도소송 접수 준비
• 협상 중엔 절대 감정적 대응 금지

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