⚖️ [특수물건 시리즈④] 공사대금채권 vs 임대차보증금, 우선순위는 누구 손?

 

유치권자가 “공사대금 안 줘서 점유 중이다”
그런데 임차인도 “보증금 돌려받아야 한다”고 주장한다면?

✔️ 둘 다 채권자인데,
낙찰금은 한정적일 때,
누가 먼저 배당을 받아야 할까요?

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✅ 공사대금채권 vs 임대차보증금 – 법적 위치부터 다르다

구분 유치권자 (공사대금채권) 임차인 (보증금 채권)

채권 성격	민사상 일반 채권	주택임대차보호법에 따른 채권
우선순위 요건	유치권 성립 + 점유 유지	대항력 + 확정일자
배당 순서	일반채권	우선변제권 가능

즉, 단순 채권자인 유치권자는
점유를 통해 유치권이 성립돼야 배당 우선권을 주장할 수 있습니다.
반면, 임차인은 **보호 요건(대항력, 확정일자)**이 충족되면
우선변제권이 인정됩니다.

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🧾 우선순위 판례 포인트

📌 판례 1 – “임차인이 우선”

임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우,
유치권자는 일반채권자에 불과하므로
임차인이 우선하여 보증금 배당받는다
(대법원 2011다27307)

📌 판례 2 – “유치권자가 점유 중이면?”

유치권자가 점유를 유지하고 있고
채권이 공사대금에서 비롯됐다면
임차인보다 먼저 변제 가능하다는 취지의 판단도 존재
(실무상 드물고 요건 까다로움)

🔎 핵심은 ‘점유 유무’와 ‘공사대금의 입증력’입니다.

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🧨 실전 대응 포인트

✅ 유치권자 대응

• 공사대금 → 실제 지급되지 않았고,
  채권이 존재함을 입증해야 함
• 점유 상태 → 낙찰 시점까지 유지돼야 함
• 임차인이 보호요건을 충족했다면 거의 불리함

✅ 임차인 대응

• 전입일 + 확정일자 확보 필수
• 배당요구 종기 전 배당요구해야 우선순위 인정
• 실거주 + 전입세대 일치 여부도 중요!

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💡 실전 정리

상황 우선순위

임차인 전입 + 확정일자 有	임차인 우선
유치권 성립 + 점유 有, 임차인 요건 미비	유치권자 우선 가능성
둘 다 요건 충족	배당요구 여부, 순위 비교 필요
유치권 부존재 판단	임차인이 무조건 우선

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회차 주제 바로가기

①	유치권이 붙은 물건, 들어가도 될까?	https://auctionguide.tistory.com//147
②	허위 유치권, 이렇게 대응하라	https://auctionguide.tistory.com/148
③	유치권보다 무서운 유치권 가처분	https://auctionguide.tistory.com/149

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📘 다음 예고

🔜 [특수물건 시리즈⑤ – 점유 중인 전차인, 인도 가능할까?]
점유자는 본인이 아니고 ‘전차인’이라는 경우,
유치권 주장도 없고, 계약서도 없고…
이럴 땐 어떻게 명도할 수 있을까?
실전에서 자주 나오는 ‘전차인 점유 물건’ 대응법을 알려드립니다.

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