🏠 [특수물건 시리즈⑤] 점유 중인 전차인, 인도 가능할까?

경매로 낙찰받은 부동산.
등기부상 임대인은 A,
그런데 점유자는 B?

“저는 세 준 사람의 세입자, 전차인이에요!”

👉 이런 ‘전차인 점유 물건’,
과연 쉽게 인도받을 수 있을까요?

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🔍 전차인의 정체부터 파악하자

전차인이란?
임차인으로부터 다시 임대한 사람,
즉 ‘재임차인’입니다.

하지만 중요한 건
전차인의 점유가 적법한지 불법인지
구분해야 한다는 것!

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✅ 전차인도 대항력이 있을까?

구분 내용

임차인	전입신고 + 확정일자 → 대항력 가능
전차인	원칙적 불가. 대항력은 임차인에만 적용

즉, 전차인은 주택임대차보호법의 보호 대상이 아님
→ 대부분의 경우, 인도명령 및 명도소송으로 퇴거 가능

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❗ 문제는 ‘전차인 계약의 적법성’

① 임차인이 건물주 동의 없이 전대차 계약한 경우

→ 무단 전대차
→ 전차인의 점유는 불법점유
→ 낙찰자는 인도명령 신청 가능

② 임대인이 전대차를 알았거나, 묵시적 동의를 한 경우

→ 복잡한 상황. 임대인의 ‘묵시적 동의’가 쟁점
→ 전차인이 임차인의 권리를 승계 주장할 가능성 있음

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🧨 실전 대응 요령

✅ 1. 현황조사서에서 점유자 확인

• 점유자가 임차인이 아님 → 전차인 점유 의심
• 주민등록등본과 현장 방문으로 실거주자 파악

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✅ 2. 계약서 제출 요구 (내용 확인)

• 전차인이 계약서를 보여줄 수 없다면
  → 허위 점유 가능성 높음
• 계약서에 건물주의 서명 없으면
  → 무단 전대차로 명도 가능

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✅ 3. 인도명령 신청 or 명도소송

• 불법 전차인은 명백한 불법점유자
  → 낙찰자는 즉시 인도명령 신청 가능
  → 거부 시 명도소송 + 강제집행

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⚖️ 관련 판례

“임차인의 동의 없이 임대한 전차인의 점유는
정당한 권원 없는 점유이며,
낙찰자는 인도청구 가능하다.”
– 대법원 2004다40695

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📌 실전 요약 체크리스트

항목 체크 내용

점유자 파악	임차인 vs 전차인 여부 확인
계약서 여부	전차인 계약서, 임대인 동의 여부 확인
대항력	없음 (전차인은 대항력 인정 안 됨)
대응 방안	인도명령 → 명도소송 가능

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회차 주제 바로가기

①	유치권이 붙은 물건, 들어가도 될까?	https://auctionguide.tistory.com/147
②	허위 유치권, 이렇게 대응하라	https://auctionguide.tistory.com/148
③	유치권보다 무서운 유치권 가처분	https://auctionguide.tistory.com/149
④	공사대금채권 vs 임대차보증금, 우선순위는?	https://auctionguide.tistory.com/150

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🧭 다음 시리즈 예고

🔜 [특수물건 시리즈 番外 – 낙찰자는 점유자에게 어떤 말부터 꺼내야 하나요?]
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