인천 옹진군 영흥면 토지 경매, 유치권 리스크 없이 투자하는 법!

부동산 경매 투자자라면 누구나 한 번쯤 고민하는 것이 있습니다. “이 물건, 정말 안전할까?” 특히 유치권이 신고된 물건이라면 더욱 조심해야 합니다. 오늘은 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 607-3번지 토지 경매를 분석하면서, 유치권 리스크를 줄이고 안정적인 투자를 하는 방법을 알려드리겠습니다.

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💰 경매 물건 기본 정보

• 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 선재리 607-3
• 물건 종류: 대지 (토지만 매각)
• 토지 면적: 3,620㎡ (1095.05평)
• 감정가: 1,524,020,000원
• 6차 최저가: 256,142,000원 (감정가의 17%)
• 소유자: (주)아일랜드씨
• 경매 진행 사유: 부동산 강제경매
• 유치권 신고: 2024년 3월 12일, 공사대금 5.6억 유치권 신고
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⚠️ 유치권이란? 경매에서 조심해야 할 함정!

유치권은 쉽게 말해 **“내 돈 받을 때까지 이 부동산을 점유하고 있을게”**라는 권리입니다.

하지만 모든 유치권이 인정되는 것은 아닙니다. 다음 4가지 요건을 충족해야 법적으로 인정됩니다.

✅ 채권이 부동산 가치 증가와 관련될 것
✅ 채권 변제기가 도래했을 것
✅ 유치권자가 점유하고 있을 것
✅ 유치권 배제 특약이 없을 것

💡 즉, 점유하지 않거나, 계약서에 ‘유치권 없음’이 명시되었다면 유치권이 인정되지 않습니다!

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🔎 이번 경매 물건의 유치권, 인정될까?

✅ 1. 공사대금과 관련성이 있는가? → 인정 가능

• 감정평가서에 철거된 건물의 잔여 구조물이 남아 있음으로 기재됨.
• 공사대금 채권은 부동산과 직접 관련되어 유치권이 인정될 가능성이 있음.

❌ 2. 유치권자가 실제 점유 중인가? → 불확실

• 현황조사서에 점유자 미확인으로 기록됨.
• 건물은 철거된 상태이며, 이동식 컨테이너 1개만 존재.
• 유치권자가 현장에서 점유 중인지 확인이 필요함.

✅ 3. 변제기가 도래했는가? → 인정 가능

• 감정평가 기준일(2023.06.26) 이전에 공사가 완료된 것으로 보임.
• 공사대금 청구는 가능할 것으로 판단됨.

❌ 4. 유치권 배제 특약이 있는가? → 확인 필요

• 공사 계약서에 **“유치권 없음”**이 포함되었는지 확인해야 함.
• 계약서를 확인할 수 있다면 유치권이 성립되지 않을 수도 있음.

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🚀 유치권 리스크 없이 투자하는 방법

💡 낙찰 후 이런 방법으로 유치권 리스크를 해결하세요!

✅ 1. 유치권 점유 여부 직접 확인

• 낙찰 후 현장 방문하여 유치권자가 실제 점유 중인지 확인하세요.
• 점유가 없다면, 유치권은 법적으로 성립되지 않습니다.

✅ 2. 법원에 유치권 배제 신청

• 유치권이 인정되지 않을 경우, 유치권부존재 확인 소송을 통해 말소 가능합니다.
• 점유를 빌미로 협박하는 경우, 법적으로 강제퇴거 신청 가능!

✅ 3. 유치권 감액 협상

• 유치권이 일부 인정될 경우, 유치권자와 협상하여 금액을 줄일 수 있습니다.
• 공사대금 내역을 검토 후 적정 금액을 협상하세요.

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🎯 최종 결론 – 입찰해도 될까?

✔️ 낙찰 시 유치권이 존재할 가능성은 있지만, 대응 방법이 존재함 ✔️ 점유 여부 확인 후, 법적 조치를 통해 말소 가능 ✔️ 6차 최저가가 감정가의 17% 수준으로 가격 메리트 높음 ✔️ 유치권 리스크를 감안하면 단기 매매보다는 장기 투자에 유리

📌 결론: 유치권 점유 여부를 철저히 조사하고, 리스크를 관리할 수 있다면 낙찰 후 시세 차익을 노릴 수 있는 좋은 물건!

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✅ 경매 입찰을 준비 중이라면? 유치권 리스크 없는 물건을 찾거나, 낙찰 후 법적 대응이 필요하다면 전문가 상담을 받아보세요!
💬 궁금한 점이 있다면 댓글로 질문 남겨주세요! 😊