“이 물건, 낙찰가가 너무 싸다 했더니…
유치권이 있네요. 괜찮을까요?”
경매나 공매를 보다 보면
낙찰가가 유독 저렴한 물건 중엔 **‘유치권 있음’**이라는
무시무시한 딱지가 붙어 있는 경우가 많습니다.
이번 글은 유치권에 대한 첫 번째 시리즈로,
- 유치권이란 무엇인지
- 법적으로 어떤 힘을 갖고 있는지
- 그리고 실제 투자자 입장에서 괜찮은 물건인지
알아보겠습니다.
✅ 유치권이란 무엇인가?
**유치권(留置權)**이란
“타인의 물건을 점유한 사람이,
그 물건에 관해 생긴 채권이 변제될 때까지
그 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리”입니다.
📌 민법 제320조
“타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자는
그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제될 때까지
이를 유치할 수 있다.”
🛠️ 유치권은 언제 생기는가?
보통 건물의 리모델링·신축 등 공사를 한 공사업체가
공사비를 받지 못했을 경우,
건물에 대해 유치권을 주장하게 됩니다.
✔️ 대표 사례:
- 리모델링 시공 후 공사대금 못 받은 상태
- 시공업체가 물건 점유하면서 “돈 받을 때까지 못 나가!” 주장
❓ 유치권이 있는 물건, 들어가도 될까?
⚠️ 일단은 조심하세요!
유치권은 법률상 강력한 권리입니다.
심지어 등기 없이도 성립할 수 있고,
경매로 낙찰받아도 말소되지 않는 권리입니다.
즉, 유치권이 진짜라면
→ 낙찰자가 해당 물건을 마음대로 사용할 수 없습니다.
→ 인도명령도 안 나올 수 있고, 점유 회복 소송까지 가야 할 수 있어요.
🔍 진짜 유치권 vs 가짜 유치권
그러나 유치권은 누구나 주장할 수 있는 것처럼 보이지만
성립 요건이 매우 까다롭습니다.
조건 설명
| ① 점유하고 있어야 함 | 실제로 점유 중이어야 함 (현황조사서로 확인 가능) |
| ② 해당 물건에 관한 채권이어야 함 | 예: 공사비, 수리비 등 직접 관련된 채권이어야 함 |
| ③ 변제가 있을 때까지 | 아직 돈을 못 받았다는 증빙 필요 (계약서, 세금계산서 등) |
→ 이 중 하나라도 빠지면 허위 유치권으로 간주될 수 있습니다.
✅ 투자자 입장에서 유치권 대응법
🔎 1. 현황조사서를 반드시 확인
“유치권 주장 있음”
“○○건설이 공사비 미지급 주장하며 점유 중”
등의 내용이 있다면,
→ 진입 전 유치권 성립 요건 체크는 필수입니다.
🔍 2. 실제 점유자가 누구인가?
- 공사한 업체가 직접 점유 중인가?
- 혹은 건물주가 여전히 사용하는가?
📌 점유가 불명확하거나,
공사대금과 무관한 사람이 점유 중이라면
→ 유치권 성립 불가 가능성↑
⚖️ 3. 법적 조치 가능 여부 확인
- 명도소송: 허위 유치권이면, 인도명령이나 점유이전금지가처분 가능
- 형사고발: 위계에 의한 집행방해 등으로 고소 가능
- 유치권 부존재 확인소송: 정공법이지만 비용과 시간이 듭니다
🧠 유치권 물건, 이렇게 접근하세요
체크포인트 체크방법
| 점유 여부 | 현장 방문 + 현황조사서 |
| 채권의 발생 시기와 내역 | 공사계약서, 세금계산서, 시공사 존재 여부 |
| 실제 점유자 | 누구의 사무실/거주지인가? |
| 명도 가능성 | 판례/상황 분석 통해 실현성 판단 |
🔗 다음 편 예고
🔜 [특수물건 시리즈② – 유치권 주장, 허위일 경우 이렇게 대응하라!]
실무에서 자주 마주치는 허위 유치권에 대해
명도와 법적 조치, 투자자의 리스크 최소화 전략을 다룹니다.
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