🧱 [특수물건 시리즈③] 유치권보다 무서운 '유치권 가처분', 이렇게 뚫는다

 

낙찰받은 물건에 유치권도 모자라
**"유치권 가처분 등기"**까지 붙어 있다면?

👉 단순한 점유 주장과는 달리,
유치권 가처분은 실제 ‘법원의 판단’을 거친 상태이기 때문에
더 복잡하고 신중하게 접근해야 합니다.

이번 글에서는
유치권 가처분이란 무엇인지,
그리고 실전에서 투자자는 어떻게 대응해야 하는지 알려드릴게요.

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✅ 유치권 가처분이란?

유치권 가처분은
유치권자가 유치권을 행사하고 있으니
“물건을 넘겨받지 못하게 해달라”며
법원에 가처분(임시처분)을 신청해서 받아낸 조치입니다.

즉, 가처분 등기가 되어 있으면
경매 후 낙찰자라도 물건을 인도받지 못하게 막을 수 있는 장치입니다.

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❗ 단순 주장과는 차원이 다른 ‘가처분 등기’

구분 유치권 주장 유치권 가처분

법원의 관여	없음	있음 (가처분 결정)
등기 여부	불필요	가처분등기 필수
집행 방해력	낮음	높음 (강제집행도 막힘)
대응 난이도	비교적 쉬움	고난도 대응 필요

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🔍 유치권 가처분이 붙은 물건, 이렇게 분석하자

📑 1. 가처분 신청일과 등기일 체크

• 가처분 등기일이 경매개시결정 전인지
• 점유를 계속하고 있는지 확인하세요

👉 경매 시작 전에 가처분이 되어 있다면
말소되지 않는 잔존 권리가 될 수 있습니다.

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🧾 2. 가처분 신청서 내용 열람

등기소 또는 법원에 열람·복사를 통해
가처분 신청서의 채권 내용,
채권자와 점유자의 관계,
공사 계약서 등 증빙 서류를 확인할 수 있습니다.

✔️ 증빙이 부실하거나,
✔️ 점유가 끊겼다면
→ 말소 신청 또는 소송으로 제거 가능

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⚖️ 실전 대응 전략

✅ 1. 가처분 취소 신청 (이의신청)

• 유치권 요건이 성립하지 않음을 입증하고
• 점유 중지, 채권 무효, 허위 주장 등의 사유로
  → 법원에 가처분 취소 이의신청을 할 수 있습니다.

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🧑‍⚖️ 2. 유치권 부존재 확인소송

가장 정공법은
→ “해당 유치권은 존재하지 않는다”는 확인소송입니다.

다만 시간과 비용이 크고
판결까지 1년 이상 소요되는 경우도 있어
→ 긴급한 명도에는 적합하지 않음

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🧨 3. 집행면탈 또는 위계 집행방해 고소

공사도 안 하고,
점유도 안 하면서
유치권을 가장해 가처분 등기까지 해놓은 경우

→ 집행방해죄 또는 위계에 의한 공무집행 방해죄로
형사 고발이 가능합니다.

✔️ 사례가 많고,
법원도 악용 사례에 민감하므로
→ 경찰 고소와 병행 추천

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🔐 4. 실무 팁: 가처분이 있어도 명도 가능한 경우

• 점유자가 유치권자가 아님 (점유자 불일치)
• 공사대금과 무관한 사람의 가처분
• 점유가 끊기거나 불법점유 상태
  → 이 경우, 가처분 효력 자체가 무력화 가능

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📌 정리: 유치권 가처분 분석 포인트

체크항목 확인방법

가처분 등기일	등기부등본에서 확인
실제 점유자	현황조사서 + 현장방문
공사계약 존재 여부	법원 서류 열람
점유의 연속성	중간에 점유 끊기면 성립 X

 

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회차 주제 바로가기

①	유치권이 붙은 물건, 들어가도 될까?	https://auctionguide.tistory.com//147
②	허위 유치권, 이렇게 대응하라	https://auctionguide.tistory.com/148

 

🔮 다음 편 예고

🔜 [특수물건 시리즈④ – 공사대금채권 vs 임대차보증금, 누가 우선인가?]
한정된 낙찰가,
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