인천 청학동 성호아파트 경매 분석 – 재건축과 GTX-B 기대되는 투자 기회!

1. 청학동 성호아파트 경매 개요

청학동 성호아파트.pdf

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📌 사건번호: 2022타경13737
📌 경매 진행 법원: 인천지방법원 본원
📌 매각 기일: 2025년 4월 8일 (2차)
📌 최저 매각가: 282,800,000원 (감정가 404,000,000원의 70%)
📌 입찰 보증금: 28,280,000원 (최저가의 10%)
📌 건물 정보: 전용면적 84.02㎡ (31평형), 10층 중 3층, 1993년 준공
📌 점유 상태: 소유자 가족 거주 (임차인 없음)

➡ 입찰을 고려하는 투자자는 재건축 추진 상황과 GTX-B 정차역 가능성까지 분석해야 합니다!

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2. 입지 분석 – 청학동은 어떤 곳인가?

🎓 우수한 학군과 주거환경

• 청학초등학교 (도보 7분), 청학중학교, 인천바이오과학고 (도보 5분) 등 학군 양호
• 주변에 근린공원과 청량산이 있어 쾌적한 환경
• 송도국제도시 학원가까지 차량 10분 거리

🚉 교통 환경 – GTX-B 수혜 가능?

• 지하철: 수인선 연수역 (1.5km), 인천 1호선 동춘역 (2km)
• 버스: 청학사거리 정류장 (200m) – 송도, 부평, 동인천 접근 가능
• GTX-B (2030년 개통 예정): 청학사거리 정차역은 미확정이지만, 인천대입구역 (4km) 이용 가능

🏪 생활 인프라

• 청학사거리 상권 (편의점, 병원, 식당 밀집)
• 대형 상권: 연수구청 인근 BYC빌딩, 송도 센트럴파크 상업지구 (4km)

➡ GTX-B 정차 여부가 확정될 경우, 가격 상승 기대!

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3. 청학동 성호아파트 재건축 추진 현황

🏗 성호·삼용·서해아파트 통합 재건축 진행 중?

• 성호아파트(488세대) + 삼용아파트(300세대) + 서해아파트(200세대) 통합 재건축 논의
• 현재 조합 설립은 미완료 상태이나, 주민 협의 중
• 용적률 114.06% → 재건축 시 250% 가능 (연수구 도시계획 기준)
• 재건축 성공 시, 신축 아파트 시세 6억~8억 예상

➡ 재건축 가능성이 높은 장기 투자처! 하지만 조합 설립 상황을 지속적으로 모니터링 필요.

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4. 동일 단지 내 매물 시세 및 입찰가 분석

💰 현재 동일 단지 및 인근 시세

• 청학동 성호아파트 시세: 2억 5,000만 원~3억 원
• 청학동 현대아파트 (유사 단지): 3억 7,500만 원
• 청학동 서해아파트: 3억 5,000만 원

📊 입찰가 전략

기준 금액

최저가 (70%)	2억 8,280만 원
예상 낙찰가 (80~90%)	3억~3억 3,000만 원
예상 수익 (재건축 시 6억 기준)	+3억 이상

➡ 입찰 적정가: 3억 원 이하가 유리 (낙찰 경쟁률 고려 시 3억 3,000만 원까지 가능) ➡ 단기 매도보다 장기 보유 (재건축 완료 후 신축 시세 상승) 전략이 유리

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5. 투자 분석 및 종합 평가

✅ 투자 강점

✔ 1차 유찰로 최저가 하락 (경쟁자 감소)
✔ 학군, 생활 인프라 양호 (실거주 수요 확보)
✔ GTX-B, 재건축 호재 가능성
✔ 명도 부담 없음 (소유자 가족 거주)

⚠ 투자 리스크

❌ 재건축 확정 아님 (조합 설립 미완료)
❌ 단기 차익 어려움 (재건축 장기 전망)
❌ GTX-B 정차 미확정

💡 최종 투자 전략

✅ 입찰 적정가: 3억 원 이하
✅ 재건축 진행 상황 모니터링 (조합 설립 여부 확인 필수)
✅ 장기 보유 후 신축 아파트 분양권 확보 전략 추천

📌 “재건축 가능성을 고려한 중·장기 투자에 적합한 물건” 📌 “GTX-B 확정 시 추가 프리미엄 기대 가능” 📌 “단기 차익보다는 5년 이상 보유 전략이 유리”

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🏠 성호아파트 입찰 방법: 인천지방법원 경매 사이트
📈 청학동 아파트 실거래가: 국토교통부 실거래가 조회