🏠 송도센트럴파크푸르지오 701호 경·공매 투자 분석 보고서

 

🔍 1. 기본 물건 정보

• 소재지: 인천광역시 연수구 센트럴로 160, 송도센트럴파크푸르지오 101동 7층 701호
• 용도: 아파트 (35평형)
• 건축연도: 2015년 6월
• 전용면적: 84.924㎡ (25.69평)
• 대지권: 32.52㎡ (9.84평)
• 감정가: 10억 원
• 최저매각가: 7억 원 (감정가의 70%)
• 매각일: 2025년 3월 26일
• 명도 책임: 매수인 부담
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🏙 2. 입지 및 생활 인프라 분석

🚉 교통 편의성

• 지하철: 인천1호선 센트럴파크역 (809m), 인천대입구역 (830m)
• 버스: 단지 앞 버스정류장 다수
• 도로망: 제3경인고속도로 및 수도권제2순환고속도로 접근 용이

🎓 교육 환경 (학군 분석)

• 유치원: 해누리유치원 (도보 10분)
• 초등학교: 신송초등학교 (도보 10분)
• 중학교: 신송중학교 (도보 12분)
• 고등학교: 연수고등학교 (차량 10분)

🛍 생활 편의시설

• 쇼핑: 현대프리미엄 아울렛 송도 (차량 8분, 4.5km), 홈플러스 송도점 (차량 10분)
• 병원: 송도국제성모병원 (차량 12분)
• 공원: 송도센트럴파크 (단지 바로 앞)

🚧 개발 계획 및 미래 가치

• 스타필드 송도: 2025년 개장 예정 (차량 15분, 약 7.5km)
• 바이오클러스터: 삼성바이오로직스, 셀트리온 등 바이오기업 지속 확장
• GTX-B노선: 2030년 개통 예정, 송도역과 연결 시 서울 접근성 대폭 개선

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💰 3. 시세 분석 (실거래가 및 호가 비교)

📈 실거래가 분석 (최근 6개월 기준)

• 최고가: 9억 5천만 원
• 최저가: 4억 8천만 원
• 평균 실거래가: 8억 2천만 원

💲 호가 분석 (현재 기준)

• 최고 호가: 13억 6천만 원
• 최저 호가: 4억 8천만 원
• 평균 호가: 8억 2천7백만 원

🔑 경매·공매 사례 비교

• 최근 유사 경매 낙찰: 9억 원
• 현재 최저 입찰가: 7억 원 → 시세 대비 약 2억 2천만 원 저렴

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💹 4. 수익성 분석 (임대·매매 수익률 평가)

🏡 임대 수익률 (월세 기준)

• 예상 월세: 보증금 5천만 원, 월 250만 원
• 연 수익률: 4.3% (최저가 낙찰 시 기준)

📈 매매 수익률 (시세 차익 기준)

• 예상 매도가: 9억 원
• 매매 수익: 2억 원 (낙찰가 대비)

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⚖ 5. 권리 및 법적 관계 분석

• 등기사항: 근저당, 가압류 다수 → 낙찰 시 모두 말소
• 임차인: 없음 → 명도 리스크 낮음

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🚨 6. 리스크 및 유의사항

1. 낙찰 경쟁 가능성: 입지 우수로 경쟁률 높을 가능성
2. 명도 비용: 임차인 부재로 비용 부담 없음
3. 시세 변동: 송도 신규 공급과 금리 상황에 따라 변동 가능

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📝 7. 최종 결론 및 투자 전략

• 입찰 추천가: 7억 ~ 7억 5천만 원
• 적정 매도 시점: 2026년 GTX-B 개통 전후
• 투자 전략:
  • 단기: 7억 낙찰 후 8억대 매도
  • 장기: GTX-B 개통 시점까지 보유 후 시세 상승 시 매도

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📞 문의: 추가 분석이 필요하시면 알려주세요! 😊