🚀 송도 힐스테이트 오피스텔 경매 결과

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1. 오늘 낙찰 결과

• 낙찰가: 3억 7,255만 원 (감정가의 80.81%)
• 입찰자 수: 36명
• 차순위 금액: 3억 5,113만 3,690원
• 매수인: 인천 권순오
• 매각 결정 기일: 2025년 3월 13일

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2. 종합 분석

입찰가 대비 실제 결과

• ChatGPT 예상: 2.5억 ~ 2.7억 원 → 낙찰가는 약 1억 원 이상 초과.
• 분석:
  • 예상가는 101동 36층 단독 낙찰(3억 4,237만 원)을 기준으로 보수적 접근이었으나, 103동 41층은 입찰자 36명의 과열 경쟁으로 예상치를 크게 상회.
  • 차순위(3억 5,113만 원)와의 격차(2,141만 원)는 낙찰자가 불필요한 프리미엄을 지불했음을 시사.

시세 및 수익성 비교

• 시세:
  • 평균 실거래가: 4억 4,176만 원 → 낙찰가는 6,921만 원 저렴.
  • 급매물 시세: 3억 5,000만 ~ 3억 8,000만 원 → 낙찰가는 상단에 위치.
• 수익성:
  • 전세가 3.5억 원 가정 시: 차익 거의 없음(-2,255만 원), 명도 비용(500만 원) 포함 시 손실.
  • 월세(보증금 1천만 원, 월 130만 원) 시: 연 수익률 4.4%로 ChatGPT 예상(6.4%)보다 저조.
• 결론: 낙찰가는 시장가에 근접해 경매의 할인 효과 미미, 수익성은 기대 이하.

과열 여부 및 낙찰자 판단

• 과열:
  • 입찰자 36명, ChatGPT 예상 초과 1억 원 → 경쟁 과열 명백.
  • 2차 경매(3억 2,270만 원) 유찰 후 3차에서 급등은 ‘막차 심리’와 고층(41층) 희소성에 대한 과대 평가 반영.
• 낙찰자 프로필 추정:
  • 2차 기회를 놓치고 3차에서 감정적으로 입찰한 초보 투자자일 가능성 높음.
  • 전문가라면 경쟁 과열 시 포기하거나 급매물(3억 5,000만 원 이하) 선택했을 것.

2025년 시장 전망 반영

• 보합/하락 가능성: 송도 오피스텔은 공급 과잉과 수도권 투자 분산으로 2025년 시세 하락(3억 5,000만 원 이하) 가능성 있음. 호재(스타필드 등)는 장기적 요인일 뿐 단기 상승 동력 약함.
• 공격적 입찰 필요성: 없음. 보합/하락 국면에서 3억 7,255만 원은 비효율적이며, 전회차 또는 급매물 대기 전략이 더 합리적.

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3. 최종 결론

• 낙찰가 적정성: 3억 7,255만 원은 급매물 시세 상단과 비슷하나, 수익성(4.4%)과 명도 리스크를 감안하면 투자 매력도 낮음. ChatGPT 예상(2.5억 ~ 2.7억 원) 대비 과도하게 높음.
• 과열 여부: 입찰자 36명, 2차 유찰 후 급등으로 과열 확인. 초보 투자자의 성급한 결정으로 보임.
• 전략적 실수: 2차 경매(3억 2,270만 원)에서 낙찰받았다면 약 5,000만 원 저렴하게 취득 가능. 2025년 시장 하락 가능성을 고려하면 이번 낙찰은 비효율적이고 성급했음.
• 제언: 낙찰자는 전세가 3.5억 원 이상 확보 및 명도 비용 최소화로 손실 줄여야 함. 미래 투자자는 유찰 패턴 분석 후 저가 입찰 또는 급매물 탐색 추천.