📌 2023타경533573 청라국제도시 상가 경매 분석

🔥 최저가 110,422,000원 (감정가 대비 17%)
🚩 입찰 기한: 2025년 2월 20일

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✅ 1. 기본 정보 분석

• 소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-7, 아이케이비즈센터 1층 102호
• 건물면적: 39.68㎡ (약 12평)
• 대지권: 13.508㎡ (약 4.09평)
• 건축연도: 2019년 9월 사용승인
• 감정가: 657,000,000원
• 최저가: 110,422,000원 (감정가의 17%)
• 현재 업종: 애견미용실 (‘라랑스’ 운영 중)
• 임차인: 있음 (보증금 1,000만 원, 월세 80만 원)
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✅ 2. 상권 분석 (청라국제도시 아이케이비즈센터 1층 상가)

📍 ① 입지 분석 (접근성 & 주변 환경)

• 청라국제도서관 북서측 인근, 대단지 아파트 밀집 지역
• 청라 커낼웨이(수변공원) 인접 → 유동인구 확보 가능
• 1층 상가 (도로변 접합) → 가시성 우수
• 주차 공간 확보 (지하 주차장 57대)

💡 입지 장점:
✅ 청라 중심 상업지대 & 커낼웨이 상권 영향권
✅ 1층 점포 → 도보 접근성 & 시인성 우수
✅ 청라 거주 인구 증가 추세

💡 입지 단점:
⚠ 청라 상권 내 일부 공실 발생 → 공실 리스크 고려
⚠ 커낼웨이 상권 특성상 주말 유동인구 위주

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👥 ② 유동인구 분석 (소비층 & 매출 영향 요소)

• 주중: 주변 거주민 & 오피스 근무자 중심
• 주말: 청라 커낼웨이 방문객 증가
• 유동인구 주요 타겟:
  • 반려동물 인구 증가 → 애견 관련 업종 수요 꾸준함
  • 젊은층 & 가족 단위 소비층 많음
  • 인근 학원·오피스 영향

💡 유동인구 강점:
✅ 청라 커낼웨이 주변 → 가족 단위 방문객 多
✅ 반려동물 관련 업종 입점 → 수요 유지 가능

💡 유동인구 리스크:
⚠ 고정 고객층(주변 거주민) 확보 필수
⚠ 업종에 따라 유동인구 활용 가능성이 다름

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🏪 ③ 경쟁력 분석 (상권 내 경쟁업체 & 공실률)

• 청라 커낼웨이 상권 내 상가 공실률 증가
  • 최근 청라 내 신규 상가 공급 확대
  • 특정 업종(카페, 미용실 등) 경쟁 심화
• 애견미용실 업종 특성상 장기 임차 가능성 有
  • 단, 업종 변경 시 새로운 임차인 확보 여부 체크 필요

💡 경쟁력 강점:
✅ 특정 업종(애견미용실) 수요 지속될 가능성 높음
✅ 공실률 높은 상권 대비, 현재 임차인 유지 가능성 有

💡 경쟁력 리스크:
⚠ 애견미용 업종 외 업종 변경 시, 신규 임차인 유치 어려울 수 있음

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✅ 3. 임대료 기준 적정 매매가 분석 (수익률 접근법)

📌 현재 임대료 정보:

• 보증금: 1,000만 원
• 월세: 80만 원

📌 수익률에 따른 적정 매매가 산정 (목표 수익률 6~8%)
① 단순 월세 기준 (보증금 제외)

적정 매매가 = (월세 × 12개월) ÷ 목표 수익률  

• 6% 수익률 기준: (80만 원 × 12) ÷ 0.06 = 1억 6천만 원
• 7% 수익률 기준: (80만 원 × 12) ÷ 0.07 = 1억 3천7백만 원
• 8% 수익률 기준: (80만 원 × 12) ÷ 0.08 = 1억 2천만 원

② 보증금 포함 환산 월세 기준 (연 4% 이율 적용)

환산 월세 = 보증금 × (4% ÷ 12개월)  
총 월세 = 월세 + 환산 월세  
적정 매매가 = (총 월세 × 12) ÷ 목표 수익률  

• 환산 월세: 1,000만 원 × (0.04 ÷ 12) = 3.3만 원
• 총 월세: 80만 원 + 3.3만 원 = 83.3만 원
• 6% 수익률: (83.3만 원 × 12) ÷ 0.06 = 1억 6천6백만 원
• 7% 수익률: (83.3만 원 × 12) ÷ 0.07 = 1억 4천2백만 원
• 8% 수익률: (83.3만 원 × 12) ÷ 0.08 = 1억 2천5백만 원

💡 결론:
✔ 현재 임대료 기준 적정 매매가는 1.2억~1.6억 원 수준
✔ 낙찰가 1.1억 원이면 수익률 8% 이상 확보 가능 → 투자 가치 높음

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✅ 4. 예상 낙찰가 분석 & 입찰 전략

📌 최근 청라 상업지 상가 경매 사례 분석

• 최근 3개월: 평균 낙찰가율 37.48%
• 최근 6개월: 평균 낙찰가율 35.03%

📌 낙찰 예상가:

• 경쟁 입찰 발생 시: 1.3억~1.5억 원 예상
• 경쟁 적을 경우: 최저가(1.1억)~1.2억 원 수준 낙찰 가능

💡 입찰 전략:
✅ 낙찰가 1.1억 원 수준이면 안정적인 투자 가능
✅ 1.3억 원 이상이면 수익률 감소 가능성 고려해야 함
✅ 장기 보유보다는 단기 임대 후 매도 전략 추천

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✅ 5. 최종 투자 결론

🚀 입찰 추천 여부: 추천 (단, 1.1억~1.3억 이하 낙찰 시 유리)
📌 입찰 적정가: 1.1억~1.3억 원
⚠ 주의할 점: 상권 공실률 & 업종 변경 가능성 고려

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🚀 요약:

1. 입찰 적정가: 1.1억~1.3억 원 (수익률 6~8%)
2. 현재 임대료 기준 적정 매매가: 1.2억~1.6억 원
3. 공실 위험 낮고, 애견미용실 지속 운영 가능성 有
4. 단기 임대 후 매도 전략 추천